开放大学浦东南校
但随之而来的传闻是，为了创新，深圳各大银行受到挤压，排队征信的新军已经出现...
上海13人抢一套房，第一套验资700万，第二套验资13万，认购资金60亿；一些热门学校附近的小区业主集体控盘；中介房东联手造价提振二手房市场。
65438+10月26日新华社报道，住建部倪虹副部长带队赴上海、深圳调研督导房地产市场。随即，上海、深圳相关负责人表示，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实履行好房地产市场调控主体责任。
各项政策实施后，在上海、深圳的购房者中出现了一些“新世界”:被误伤的真离婚客户被卡在网签前夕，担心看到首付从35%飙升到70%；那些准备不足的投机者，在资格审查被刷下来后，暂时选择放弃。
深圳“1”新盘，置业顾问不敢推销。
在前海备受关注的龙光钱海景甜花园、田健桂月府刚刚完成网上选房，丰丸海岸城、深圳铁艺府、万科四季、中泰隐帝、富基君悦府骏汇花园、象山路等新盘相继宣布入市，再度引爆新房市场。
这是年前深圳富人的集体焦虑——解决新的“6选1”问题。即6个楼盘只能选择1个项目，选择的项目不能更改；一旦发现众筹、持有、提供虚假信息，保证金将被罚款，最高300万元。
事实上，在这些网红盘正式公布销售计划之前，各平台关于其价格、房源数量、认筹方式的消息从未停止。
在深圳，新项目是一个永恒的爆发。以丰丸沿海城市为例。2020年9月，丰丸海岸城专门发布了一条辟谣，也是其项目登记后的第一条推文，称截至2020年9月18，该项目尚未取得预售许可证，开盘时间、销售价格、销售方式尚未确定。今年6月5438+10月初，又有微博地产大V爆出丰丸海岸城备案表，称项目即将入市。后来很多正规媒体跟进报道，但很快都删除了相关信息。
65438+10月29日，丰丸海岸城正式公布销售计划。项目诚信公开报名的前一天晚上，购房者陈颖收到置业顾问的提示短信，特意强调“继续淡化项目的宣传”，称项目计划于65438年6月29日诚信启动报名，我们共同努力的成果来之不易，要继续淡化项目的宣传。
事实上，深圳已经进入或即将进入市场的网红光盘或多或少都有丰丸海岸城的经验。这些新盘受到购房者追捧的原因，仍然是新房和周边二手房价格倒挂以及传说中的待落地概念带来的套利空间。
国家商报记者查询科控股公司了解到，目前海岸城周边挂牌均价约为7.7万元/平方米，成交均价约为7.3万元/平方米。根据丰丸海岸城公布的销售计划，721套房的均价约为5.7万元，每平方米有2万元的价差。
虽然1的六选中最受欢迎的是丰丸海岸城，但一位业内人士告诉记者，这种网红盘，因为总价低，会引起更多人报名摇号。建议两套及以下社保年限的购房者谨慎选择。毕竟官方“六选1”的购买策略，机会成本很高。
“只能善意登记一处房产，I深圳APP不能变更或撤销。”郭美是第二套住房的买家。她告诉记者，经过最近的新热潮，尤其是诚意登记系统正式使用后，她和其他二次置业者互相提醒最多的一句话就是“别搞错了”。
虽然公开的销售方案仍然是优先考虑无房家庭和个人诚信登记，但郭美对6选1的方式深感欣慰。她认为这种方式可以在一定程度上分散买家，提高中签率。
开发商还精准设定了入围摇号规则，按照社保年限或个税年限排序，总人数控制在房源量的三倍以内。
置业顾问和购房者一样紧张，担心审批过程中出现问题。置业顾问一一给购房者发信息，提醒购房者只能选择一个楼盘在I深圳APP注册，不要搞错了。一旦选定，他们就不能取消，也不能选择多次注册或更改注册。
“选错了，就失去了买房的机会。”这是他们提醒最多的。
而有的项目置业顾问甚至很认真的提醒购房者自己的项目排名在哪里，并提醒购房者在前两天尽量上传资料，以便后续的修改和补充，让他们有充分的时间准备。
郭美说，在他们的讨论组里，大家都调侃，现在盲目猜测入围人数和中签率跟高考填报志愿是一样的。他们还对这两组买家的彩票中奖几率从大到小进行了排名。总价最低、收入百万元的真实需求，因预期认购人数最多，被两组买家排在最后。
“润西、前海等第二套楼盘基本没有入围的。”“在安托山，海德花园是新标杆，关注度高，命中概率低。”......两套住房组将集中市场为契机，彻底分析每个项目的情况。
然而，在多轮新的“落后”规则后，郭美表示，一些购房者已经放弃了新房或置换计划，以另一种“别人去，我也去，撞了最好，错过了，输了”的轻松心态重新审视和参与这场新游戏。
郭美说，为了提高审核效率或通过概率，他们不仅提供了政府要求的资料，还对资料进行了分类，细化了家庭情况、总收入、社保月数、财务管理等审核点，然后单独建档。
上海有中介忽悠房东签独家协议控制市场。
类似的情况也出现在上海。据《国家商报》报道，近两个月，31套新房售罄，认购率超过500%，其中“千人摇”楼盘13套。最火爆的项目，出现了13人抢一套房的热闹场面，而这个项目(首套)的验资是700万，买第二套房的验资甚至花了13万。
有购房者表示，他们关注的前滩学区房，一个月内暴涨200万元。
同时，一些自媒体号经常发布诸如“22个楼盘公开摇号名单，17楼盘识别率超过100；XX湾，成为首个“千人摇”楼盘；XX公馆二期成为认可度最高的楼盘(869.85%)，2月无新楼盘项目认可度/开盘趋势，令市场紧张。还有“X肥宅看房”、“X房摇号助手”，也不定时发布一些信息。
记者在前期采访中了解到:“一些中介与房东合作，通过抬高挂牌价、房东跳起来的方式制造恐慌。只要有人被‘忽悠’，中介和房东就获利了。就算真的没人买，过段时间把价格调回来就行了，有利可图。”
这是中介和房东共同制定价格，而业主控制板块，中介主导的“房价操纵”也时有发生。
位于浦东杨静、申远板块的中介门店负责人刘浩告诉记者，他所在区域的一些小区是名副其实的学区房，对口学校是金彩北校、六师附小、第二中心小学等热门学校。
这些学校附近的小区业主会在业主中约定一个价格，要求售价不能低于这个数，否则就会损害其他业主的利益，从而达到控制整个小区房价的目的。
中原地产经理陆告诉《华商报》记者，他的店内有一套被业主列为“锦绣前程”的房源。按照合理的市场价格，挂牌价应该在654.38+0750万元左右。最近小区附近一所学校并入附属实验南校。在另一个中介的影响下，业主直接把挂牌价提高了50万。
吕经理说，学校虽然改名了，但是没有经过升学率的检验，业主直接挂高价有点盲目。
同样的情况，还有一个名为“万源左洁”的社区。吕经理介绍，该小区原房源的合理成交价为950万至980万元，基于市场的火爆还会涨价。但是这个客户去了另一家中介，直接被建议挂到11万元。当时业主打算置换张江的学区房。两个月前，那里的三房价格是654.38+03万元。现在房子还没卖，张江的看中的学区房已经涨到654.38+05万多了。对于业主来说，损失的不仅仅是时间，还有金钱成本。
因为这些上市公司本身就是置换客户，因为挂牌价高，短时间内无法成交，反而耽误了置换的最佳时机。
吕经理告诉记者，一些不负责任的中介会建议房东挂一些价格，希望他们签排他性协议。这样一来，楼主的心态也就跟着来了。
这些中介的最终目的是控制一个小区甚至整个区域的房源。
上海和深圳的官员已经介入整顿，加快精细化管理。
65438年10月26日，新华社报道倪虹副部长带队赴上海、深圳调研督导房地产市场。
倪虹表示，中央经济工作会议再次强调房子是用来住的，不是用来炒的，“解决大城市突出的住房问题”是2021的重点工作之一。城市政府要充分认识保持房地产平稳健康发展的重要性，不能把房地产作为刺激经济的短期手段。
随即，上海、深圳相关负责人表示，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实履行好房地产市场调控主体责任。
上海这一波连环政策其实是从打击“假离婚”开始的。1，21晚间发布“沪十条”，堵塞“假离婚”漏洞，调整增值税免征期限，加强信贷资金管理。65438+10月25日，上海再次涨价，将期房纳入限购范围；紧接着，上海放贷速度放缓，银保监局连夜发文，要求开房银行不得向个人放贷。
深圳官方也加快了精细化管理行动。65438+10月22日，针对此前轰动全国的万人抢房事件，深圳住建局发布了关于12人涉嫌违规购买商品房的处理通报。
事实上，在处罚通知的前一天，深圳住建局回复不动产登记中心的一份文件，强化了购房资格的细节，即原来的政策只要求一个人有名额，其他联名也可以联名登记，没有购房资格。最新回函的意思是，所有家庭联合购房人都需要具备购房资格。这被业内解读为官方“遏制”假结婚以获得购房资格。
65438+10月23日晚，住建局紧急下发通知，加强购买商品房资格审查和管理。《通知》共有八条* * *，不仅强化了以往的购房意向登记制度，还提出了对购房人资格、收入证明、信用报告、购房款来源等更为细化的规定。
上海的交易流程被拉长，银行放贷明显放缓。
那些受影响的购房者在瞬间接力中贡献了一个又一个鲜活的案例。比如在上海，短时间内“离婚”现象明显增多，但同时也成倍增长。好像才网签几天，首付却瞬间从35%提高到了70%。
被调查者Villi告诉记者，她去年65438年2月底离婚，家里干干净净，但前夫和自己名下都有婚前房子，现在直接成为限购对象，还要三年才能买房。维利说她真的离婚了，不是假的。
另一位受访者吴怡也因为离婚被限制购买。去年5月离婚，她和父母在黄浦区有一套房子。因为需要改善，她在6月5438+065438+10月以500万的价格卖掉了房子，随后又在宝山上海大学附近买了一套二手房，总价680万。交了20万定金后，她和中介约定10月底在网上签约。
吴怡告诉记者，她的首付因为下家没给够首付，从去年的165438+10月一直拖到现在，一直没到位。没想到结果是没有首付就不能网签。虽然她有资格买房，但是首付从35%提高到了现在的70%。现在这个小区的房子普遍涨了30万左右。
武义很着急。她给记者算了一笔账。如果把税和装修费用去掉，换成她手里现有的钱，她买的房子可能还不如原来的房子。
这也让武艺陷入了两难的境地。不买就毁约，要给对方20万定金。如果她买了，首付该去哪里？
除了受新政限制，更多的购房者是受二手房增值税免征期限提高的影响。马援是独生子，已经四十多岁了。他的父母已经70多岁了。他曾经在上世纪八九十年代住在宝山的老公房里。因为楼层太高，去年6月份他把房间卖了，想换个低一点的楼层。
当时，马援的房子标价245万元。同月，他在长宁置换了一套同样价格的房子，并以240万元的价格签订了中介合同。“但是因为宝山的房子10月20号才拿到首付，晚了几个月。没想到突然来新政，多交了1.2万增值税。”
马援告诉记者，如果你现在不买，你将损失20万元。买的话要补1.2万元。你只是需要，你已经捉襟见肘了。现在你很担心。
张静是2020年的应届毕业生。因为上海放开了大学生落户政策，她顺利取得了上海户口，成为了新上海人。去年2月，65438+，她拿到了杨浦区黄兴公园附近的一套两居室，总价600多万。她告诉记者，当时家里东拼西凑，攒了350万的首付。但新政后，她的房子超25%，契税直接从6万元涨到近40万元，中介费654.38+0.2万元。
除了新政涉及的税费增加交易成本外，流程拖长的影响也不容忽视。前述吕经理告诉记者，新政后，面临的最大问题是放贷明显放缓。
他的商店位于浦东颇受欢迎的华牧板块。新政之前整个交易流程比较短，大部分都是置换客户。他办理的交易时间基本控制在一个半月以内，银行差不多20天就能完成从贷款审批到贷款发放的流程。
目前银行放款还没有具体日期。他已经咨询了当地的几家主要银行，如农村商业银行、建设银行和交通银行。答案是放款具体时间未知，网签的可能要等到4月份左右。
陆经理估计整个交易流程完成后需要3-5个月的时间，新上市的房源会比原来长，新上市的房源会更丰富。
“这直接导致了房东首付置换不到位，手头有几个案子。还有几组客户在新政前没有完成网签，导致解约。无条件终止部分客户之前可以做首套，现在属于二套，还在等银行明细出来。就算是解约或者处理纠纷，也要等到年后。”
吕经理告诉记者，单纯增加税费，会联系双方协商解决，一人承担一半。根据每个不同的案例来看谁愿意，但目前的情况是交易双方还处于僵持阶段。
一个显著的变化是，原来的房东基本都是从地面开始，每隔几天就从20万元跳到50万元。现在价格虽然没有下浮，但是已经不跳了，楼主也愿意坐下来讲价了。
卢经理预计，随着价格的回调，未来一两个月内将有大量房屋重新上市销售。
上海链家发布的一周(1.25~1.31)二手房数据显示，成交套数环比下降26%，成交均价环比下降2%，房源数量环比下降16%，访客数量环比下降11%，新增客户数量环比下降8。深圳的投机者因为审核严格而被“吓跑”。
但深圳12疑似假货买家的通报、8条严查等官方紧急排查，还是“吓退”了一些准备不充分的投机者。
在这一点上，从近期备受关注的前海区两家网红盘公布的认购和弃牌数据也可以看出，参与者已经进入谨慎状态。
由新华社等媒体冠名的抢房项目润熙，去年6月公布了市场上11套房源，1171 * * 15036批次认购，入围参加公证摇号的有9687人，认购比例约为1。
而今年6月底5438+10月完成选房的田健月桂府、前海天景花园项目，申请人数却大幅下降。田健月桂府入市的427套房源，均价约为10.3万元/平方米，总价约为10.68万~ 19.73万元/套房。最终入围1170批次客户，包括无房客户* * 1650。
刚刚完成网上选房的龙光钱海景甜花园，已售出1003套房源，162套商家，均价11.2万元/平方米，总价11.53万元/套。
与此同时，深圳近期项目发布的销售宣传几乎明确提示了不规范购房操作的诸多风险。如有虚假、伪造、不可持续等影响购房人购买项目物业的情形，或发现客户有众筹、代持房屋的，保证金将被没收并抄送征信部门。
一位开发商告诉记者，很多年底入市的网红盘审核非常严格，有银行工作人员进驻审核材料。其中不乏审核失败，反复提交材料的人，甚至还有一些想全款付款的购房者，却因为不符合最新审核通知中的偿债收益比例而被驳回。不仅审核更严格，网红盘买家的最低社保或个人所得税也比润熙长。
值得注意的是，与润熙睡过头被迫弃选不同，前海两网红盘线上选房时主动弃选的人数有所增加。
杨梅是几十个逃兵之一。摇晃过后，杨梅感觉不像是中了传说中的彩票。一方面，她对前海不完善的交通、超市、教育不满意。另一方面，她担心还贷过程中的风险。她说，虽然朋友以差价和位置为由劝她买，但她最终还是选择了放弃。
对于弃选后的购房计划，杨梅表示将购买总价低、无贷款的丰丸海岸城。
(为保护个人隐私，本文采访人物均为化名。)
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楼市的虚火有望降温
高调的“一千万刚需房”润熙被官媒点名后，深圳新房市场有一段时间比较冷淡，大家都在等待官方的调查结果和传说中的加码调控政策。
1中后期，处罚通知和提示终于密集传来，但紧接着通知的几个新盘即将入市的消息再次在市场掀起新的热度。有多热？传说中的110000人审核，200个月社保，开发者报警等。，成了深圳街头巷尾议论的话题。
与此同时，上海、深圳等地房地产市场调控频繁。比如“沪十条”堵住了假离婚房购买的漏洞，将期房纳入限购范围；深圳提出八项措施控制房地产市场，堵塞投机漏洞。
可见，此轮调控主要是针对各地突出的市场投机行为，在政策细节上进行“打补丁”和升级优化。同时，政策倾向于多渠道缓解供需矛盾，督促落实城市主体责任。
的确，在长期的市场调整下，当前楼市的整体秩序是规范的、良好的，但在一些城市、一些热点地区，一些楼盘、二手房出现了升温。而且这一轮炒作，很大程度上源于一些自媒体和中介的盈利，误导预期。
所以这一轮政策补丁切口比较小，杀伤力更准，不会误伤他人。
在这些更加精准的调控政策下，沪深楼市的虚火可能会因为多重负面影响而降温，但具体的市场反应还有待观察。
其实资本趋之若鹜，不是因为产品或者设计，而是因为名校加持，价格倒挂等诸多因素。让购房者松一口气的是，官方改变了游戏规则，开始精心指导。
2021，刚才上车的机会多吗？这个开放而复杂的问题，就留给市场来回答吧。