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不仅如此，在2017接受《福布斯》专访时，他再次强调“由于过度开发建设，三四线城市的房地产泡沫已经达到前所未有的程度。”
七年后，我不得不说，就连这位曾经的地产“商业之王”的预测都令人发指。国家统计局公布的数据显示，2015年至2018年，全国房价上涨最猛的城市不是一二线城市，而是很多人“不屑”的三四线城市——全国160多个三四线城市，平均房价上涨55%。环一线卫星城市涨幅200%-300%:2065 438+05年之前，大部分三四线城市的房价水平是34000元，但是经过三四年的“全线补偿”，甚至很多不知名的三四线城市的房价都妥妥的过万了，一套房子随便总价就过百万了。就算普通工薪阶层家庭年收入65438+万，不吃不喝至少也要20年才能买。
对于国内很多三四线城市来说，其实在2015之前，业内一致认为“没有潜力”:经济学家任泽平认为，都市圈人口持续集中是未来的大趋势，未来楼市分化会非常明显。三四线城市无论是人口、经济还是住房供求都没有优势，所以开发房地产投资价值不大；独立经济学家马光远也苦口婆心地劝道，“投资三四线城市是火中取栗，因为三四线城市的住房早已严重过剩。”
无独有偶，房地产大亨于颖更加直言不讳。“对于在三四线城市投资房产或者在三四线城市有土地的人，我建议你赶紧卖掉，安顿下来。”
专家甚至开发商都“不看好”三四线楼市。我们认为归根结底有三个原因:一是三四线城市确实存在过度开发建设，尤其是2013至2015期间，很多三四线城市的存销比高达40个月以上；二是三四线城市的基本面不足以支撑房地产的快速发展，尤其是常年的人口流失和经济发展缓慢，成为制约大部分三四线城市发展的瓶颈；第三，三四线城市是棚改的重点地区，尤其是老城区到处都是危房烂房。2015之前实行“拆旧建新换房子”政策，但拆迁速度慢，主要是拆迁成本高，拆迁资金难以到位。
为什么2015以后，三四线城市的能力会超过一二线城市，彻底腾飞？专家认为是新型城镇化和投资、住房需求激增导致大量农村人口进入城市推动的，但明眼人都知道这是“借口”。过去四五年，三四线城市房地产发展迅猛，房价短期内快速飙升。“罪魁祸首”是棚改货币化安置政策的实施。
从住建部近年来公布的全国棚改建设总量占比数据中不难发现，过去五年全国棚改建设总量为3300万套，其中三四线城市2200万套， 且三四线城市近五年棚改建设总量占总量的75%以上，这意味着近五年棚改“货币化安置”撬动的超过3万亿资金流向了三四线楼市。
而且棚改拆迁2.0模式的货币化安置，彻底解决了拆迁资金来源和购房需求两大难题——拆迁资金全部由央行先行垫付，后期由地方拆迁偿还，既形成了资金闭环，又给地方留下了足够的长期低息贷款空间；拆迁不再是实物安置，而是货币安置，也就是说被拆迁人必须拿着资金去市场买商品房。可以说，此举既解决了库存长期积压的需求问题，又凭空创造了巨大的购买力。
我们也看到了后来发生的一切。2015之后，棚改货币化安置政策一经实施，全国三四线城市都闻风而动，此后房价也迎来了三年多的持续上涨。尤其是环一、三、四线城市，大量外溢的一二线城市投资需求和资金叠加，房价两年翻了一倍多。不仅如此，数以万计的投资者聚集在三四线城市。他们大举购买囤积在三四线城市的房产，以求获得和一二线城市一样的快速升值，然后掉头就走。
理想很丰满，现实却很骨感。2019之后，棚改逐渐开始规模萎缩。CDB不仅收回了地方审批权，而且在2019年底，住建部公开宣布“旧城改造今后不再拆迁”。言下之意，未来的棚改将全面推进更加以人为本的“旧改”，棚改拆迁完成。
棚改真的“结束”了吗？事实确实如此:首先，2019年开始的棚改总量比2018年削减了。根本原因是该国正尽力“踩刹车”。一方面，棚改偏离了轨道，尤其是“地方政府借棚改之名发债”的现象越来越严重，国家不得不采取措施；另一方面，棚改存量所剩无几。据经济学家朱海斌估计，棚改最迟将在2022年全面退出。当时旧改是旧城改造的流行模式；
其次，棚改大拆大建的模式越来越不得人心。一方面导致不公平的造富，有些人甚至靠一夜之间拆迁上亿资产；另一方面，棚改货币安置成本更高，不仅比实物安置高30%，而且不如旧改方便快捷；
最重要的是，根据2017年国家制定的“棚改三年计划”，2020年原本是“棚改收尾年”。事实上，2020年“旧改”已经提前入市。根据住建部2020年底公布的旧改数据，2020年旧改完成改造4万多个小区，超过预期的3.9万个。基于此，住建部部长强调，2021全面推进危旧改造工程。而且在2021的国家重要议题中，只提到了旧改，根本没有提到棚改。中原地产专家认为，棚改已经顺利完成，旧改时代正式到来。
棚改成功“终结”将如何影响三四线城市房价走势？未来三四线城市房价是涨是跌。对于三四线城市持有的房产，是卖还是留？北大专家说过一句话:
据红星新闻报道，2021年3月23日，北京大学国家发展研究院院长姚洋在一个经济论坛上直言，“九大中心城市和城市群房价恐怕还有上涨空间。但由于棚改的顺利完成和新型城镇化道路、城镇化战略的推进，非中心城区的房价将难以维持，尤其是人口外流严重的城市，房价下行压力更大。”
未来三四线城市房价会涨还是会跌？北京大学的专家说得很彻底:很难维持。换句话说，随着棚改拆迁核心配套力量的缺失，以及国家重点发展特大城市、推进城市群建设战略的实施，未来三四线城市发展岌岌可危，房价下跌明显。尤其是人口外流严重的城市，房价下跌的压力更大。
三四线城市房价未来走势一目了然。这类城市持有的房产应该出售还是保留？上述专家直言:因需求而异——即使未来自住型住房的房价出现波动，也不应该焦虑。打算卖出止损是不明智的。毕竟解决住房是第一要事。以现在的市场情况，三四线很难有更好的家卖，留着比较合理；
对于投资型住房，专家认为应尽早进行。不过，这位专家也提醒，即使彻底搞清楚未来几年三四线城市房价的下行趋势，卖房变现也很难。原因有二:一方面市场将长期处于“有价无市”的尴尬局面，另一方面棚改核心支撑力量消失后，房源和资金需求将出现缺口，高位套现几乎不现实。所以，想投资炒房团的投资者，不希望长期被套牢，一定要学会放低姿态，及早主动降价，以达到顺利脱身的目的。否则真的会成为开发商和国家的“光荣接管”。总之，三四线城市所有投资型的房子都要尽快卖掉，没必要留一套。
基于上述“九大中心城市和城市群房价可能仍有上涨空间”的言论，在卖出三四线城市后，应密切关注这些房价仍在上涨的城市的配置，这是现阶段三四线城市投资者最明智的资产配置方式。