城市大学雷雨
亟待整治的行业顽疾
“租金贷”是指长租公寓企业以租客租金的稳定性为筹码，从第三方贷款平台获得贷款，以保证平台的现金流来源。这种高风险的经营行为在业内普遍存在。2019年底，长租公寓品牌青客公寓、丹客公寓相继赴美上市。根据两家公司的招股书，“租房贷”是这两家公司最大的现金流来源。
在这种模式下，租客就是出借人，租客支付租金实际上相当于还贷。长租公寓平台一旦运营出现问题，就会产生连锁反应，从贷款平台到租客再到房东。
长租公寓行业的另一个隐患是“高收入低产出”的运营模式，以高价从房东手中拿走房子，再以相对低廉的价格租给租客。58同城CEO姚劲波表示，部分长租公寓经营者采取“AG低收益率”等高风险经营模式抢占市场，资金链断裂、租房者被无故驱逐等现象屡见不鲜。一些租赁公司囤积大量房源，哄抬房租，扰乱市场秩序。
* * *团中央青年权益部部长王峰表示，青年租房者缺乏应对租赁公司“长付短付”“租房贷”等交易要求的经验。一旦发生纠纷，年轻租客可能面临无家可归、经济损失、征信受损等多重问题。他建议，从住房供需保障、规范中介平台市场行为、加强行业监管等方面，可以有效解决年轻人租房痛点。
立信会计师事务所首席合伙人朱建迪认为，应及时将“租房贷”纳入金融风险监管体系，明确监管主体，同时加强对贷后资金用途的控制。应强制运营商将资金委托给相关金融机构，防止长租公寓企业利用“租房贷”无序扩张，遏制金融风险，细化各方监管职能，形成监管合力。
实施“租购同权”引导行业健康发展
购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容。2020年，中央经济工作会议进一步明确，规范长租市场，使出租房逐步享有公共服务同等权利，强调土地供应向租赁住房建设倾斜，同时提出降低租赁住房税收负担。
姚劲波认为，租房者和买房者在享受公共资源，尤其是孩子的教育权利和社会福利方面，仍然存在显著差异。短期内，地方政府应着力保护租房者的基本权益，加强对“乱涨房租、突然被驱逐”等乱象的治理；从中长期来看，各地可根据公共设施完备条件，逐步将公共服务与不动产所有权脱钩，促进其与人直接绑定，从而缩小租购权利差距，促进落户、教育、医疗等重点公共服务均衡，实现公共服务资源的以人为本配置。
复旦大学管理学院产业经济系教授罗品良认为，长租公寓作为连接房源和租客的平台，不应局限于解决信息不对称或单纯提供房源，而应通过强大的资源整合能力，充分利用平台的网络效应、平台效应和锁定效应，在提供基础服务的同时满足用户的多样化需求，与用户建立稳定的租赁合作关系。
在监管层面，罗品良建议加强准入管理，提高长租公寓的准入门槛，从源头上防范风险。长租公寓的运营主体多种多样，既有传统的房地产开发商，也有酒店集团，还有互联网公司等新进入者。目前行业准入门槛太低，很多运营企业缺乏一定的资质和经验，导致问题频发。对于操作风险的控制，应该从提高准入门槛入手。
大城市需要“小运气”
在增加供给方面，部分省市动作频频，部分国企入市。上海城投开发建设的4000多套长租公寓已接近完工。此外，包括上海地产、上海张江、越秀地产在内的多家地方国企均已进入长租公寓行业。国企开发的长租公寓项目一般规模大、标准高，会成为住房租赁市场的稳定器和压舱石。
他们中的许多人是上海长宁区一家博物馆的讲师。在入住宸妃公寓之前，她租住在宝山区，每天通勤大约需要两个小时。“2015，听说可以申请人才公寓，就在这里申请了。等了一年，2016搬进来了。”很多人现在每天都可以步行十几分钟去上班，生活质量有了很大的提高。
宸妃公寓位于上海市长宁区赵华路。本工程原为乐飞音响厂，2012改建，2014竣工。目前这个长租项目有229套房源。其中，30平方米面积的小户型公租房约占60%，40平方米和50平方米各占20%左右。长宁公* *出租屋运营有限公司办公室主任吴说，公寓的租金大约是周围同类房屋租金的一半到三分之二。
在上海，类似的优质长租房源都面临着供应不足的问题。宸妃公寓的229套房源中，约93%已经出租，房源紧张。新租户要等半年到一年才能租到。吴说，公寓是长宁区开发的第一个公租房项目，但在开发之初，对年轻人的需求估计不足。“比如，健身设施和公共空间不够。未来的项目应该考虑这些因素。”