如何在北京买房
一、基本了解:北京按区划分的四个梯队。
二、楼市特点:明白这四点，在北京买房很容易。
三、学区:不了解北京就不要碰学区。
第四，购买地区的选择
5.二手房贷款和税收:最划算的贷款方式是什么？
不及物动词对北京楼市的几点看法
一、基本了解:北京按区划分的四个梯队。
崇文和宣武合并后，北京市共有16个区，根据各区的发展和定位，可分为四个梯队:
第一梯队，北京核心区(老城区):东城区和西城区。
这里是北京的核心地段，也是老北京口中的城区。在老北京的概念里，只有进了东西城，才算北京人。自然也是北京历史最悠久，房价最贵的地方。
第二梯队，拓展区域(新城):朝阳、海淀、石景山、丰台。
新城区围绕东西城。北京一半的人口在这四个地区，也是外来人口的主要目的地。其中朝阳区和海淀区发展最好。
石景山只比西城大一点点。这里以前是工业基地，现在是居民区。丰台比较乱，城南二到五环大部分属于丰台。相比海淀和朝阳，丰台的发展相对落后。
第三梯队发展新区:昌平、顺义、通州、大兴、房山。
这五个区是北京的郊区，居住着30%的人口。房价不到市区的一半，是刚买房子“性价比”最高的地方。
第四梯队是北京远郊(所谓的生态涵养发展区):门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆。
连地铁边都到不了，住郊区的人都以为是郊区，属于奶奶不亲，叔叔不爱的角落区域。
现在，北京市区泛指六城区。在核心的东西城区基础上，新增四个城区，北京80%的教育、商业、医疗资源都集中在小六城区。
二、楼市特点:明白这四点，在北京买房很容易。
1.六个城区的四个不同发展方向
以前有一句关于北京老城区的话“东富西贵，南穷北贱”。
在北京的东部，有一条著名的京杭大运河，这里商贾云集，富人云集。
西部环境好，很多达官贵人住在那里。南方老百姓多，北方很多人都是勤劳的劳动者，所以有“南穷北贱”之称。
现在当然不一样了，也可以简单用一句话来概括:“东商西学，南轻北重。”东部有很多商业、金融和娱乐场所，国茂和三里屯都在这个方向。
西方的教育很强大。从小学到初中，高中到大学，西城和海淀占了北京顶级教育资源的大部分，清华北大等一大批顶尖高校都在这里。
东西两侧整体变化不大，一直是优势聚集地。北方近年来发展迅速。中关村、上地都在这里，腾讯、新浪、网易、华为、联想、百度、清华同方等一大批知名科技企业聚集，在科技的驱动下，大量相关产业搬迁过去。
从四环开始，北优于北京其他三个方向。南方虽然也发展起来了，但是和东、西、北相比还是比较落后的。它的核心功能主要是居住，在教育、医疗、工业方面都有劣势，是四个方向中最差的，而且越靠近市中心，这种现象越明显。
这四个不同的发展方向体现在城六区，在城六区之外并不适用。
2.四环是老房子的世界。
一个国家的首都北京，首先想到的是高楼大厦。
然而，由于历史和政治等各种原因，国茂周围实际上只有大量的高层建筑。北京越靠近市中心，房子越小。
想在中心买房，不能太在意房子的环境、房龄、户型，因为99%的房子都不会让人满意。
四环以内，十年以内的房子很难找。
在二环内，90年代的房子可以称为“新房”，50、60年代的房子还在上市交易。可想而知，这些古色古香的房子，无论是户型还是住宅设计，都是落伍的。买老城区的话，不能太纠结这些东西。
与新城相比，老城区环境差且乱，房屋破旧。他们中的很多人，有穷有富，空着几千万的房子，却享受着八九十年代的生活品质。
虽然居住和外出方便，但是居住舒适度很低，房价很高。
对很多人来说，四环外的商场、医院、学校如雨后春笋般涌现，地铁延伸。与老城区的配套设施和交通差距越来越小，居住环境更加舒适。看来四环的新房会比二三环的老房子好。
但是四环外还有很多地要开发，老城区那么多地方，能建的都建了。房子再老，也是核心区的绝版资源。老城区的配套可以完善，但四环外到北京市中心的距离永远无法缩短。
3.北京市中心不一定更难买。
越靠近市中心和CBD，房价越贵，买房门槛越高。这似乎是我们默认的规则，但在北京只说对了一半。中心区的房价会贵一些，但不一定更高。
(1)东西城买房门槛更低。
虽然东西城是北京房价最高的地方，但东西城有一种“特产”——公房。
购买公房可以按实价贷款，普通商品房一般需要半价以下贷款。买公房，东西城买房实际首付比朝阳海淀低。
具体是什么公房？第五部分将详细介绍。
(2)北京南部是价格洼地。
注意价格洼地，而不是价值洼地。北京南部由于教育、工业、医疗等资源的劣势，加上传统区域观念的影响，同样的一环比东西北三个方向便宜几万，北三环二手房卖9万，南三环才6万多，差价近3万。与价格相对应的是，城南除了近，没有任何优势。
(3)北京CBD房价不高。
北京CBD国贸，位于东三环，8万已经可以买到不错的二手房了，而且是2004年以后的房子。在三环，是新房子。
广州CBD珠江新城二手房全部接近8万，是全市最高价。北京的CBD只卖8万，和东西城的11万相差甚远。
如果能接受商住混合，6万套房子就有了。在北京，CBD绝对便宜！
通州虽然远，但是门槛不低。
通州虽然去了五环外，靠近六环，但是中心区的二手房价格还是5万多。同样的距离，往南只要三万多，往北四万多，往西四万。通州作为城市副中心的价值已经开始体现在房价上。
另一方面，通州的购房资格也是最严格的。不仅需要北京5年社保，已经拥有1套住房的非北京市人和北京市其他区县户籍居民，还要在通州连续缴纳最近3年社保，才能在通州买房。
四、学区:不了解北京就不要碰学区。
今年4月，北京各区陆续出台多校划片、电脑派位、“一个学位六年”等各项教育政策。各种政策的轰炸下，学区房会怎么样？让我们来看看。
1.多校划片已成趋势，重新定义学区。
北京教育质量最好的三个区按实力排名:西城、东城、海淀。其中，东城区、海淀区、丰台区都确定了“多校划片”的政策。
多校划片:孩子入学时不再对应一所小学，而是对应多所小学，通过随机派位来决定去哪所小学。
“多校划片”就是这些区的学区不再对应某个学校。就算这个房子以前对应的是一流学校，你的孩子也有可能被分到三流学校。
虽然其他区的进度不如这三个区，但根据北京市教委2018提出的“稳步推进单校划片与多校划片相结合的招生方式”，以及教育部明确提出的大城市推进“多校划片”的政策，多校划片迟早会铺开，并会逐步取代单校划片，买房当小学将成为历史。
东西城和海淀区的学区划片具体范围可在文末查看。
2.选学校选学区，西城是最好的选择。
东城区和西城区是北京优质教育资源最集中的区域，各个学校的实力都不弱。即使实行“多校划片”，这个名校也上不了，还有其他名校可以上，不会像其他区那样影响学区房价。
但是，对于教育资源不均衡的地区，学区房是危险的。比如丰台的好学校就那么几个，大部分都是普通或者差的学校，大家都不愿意为学区房出高溢价。
海淀虽然有人大附中、清华附中、北大附中、中关村一、二、三小学等顶级小学，但普通小学更多，整体教育质量不如东西部。教育质量的不均衡也会对海淀的学区房产生影响。
综合来看，最好的学区还是西城区:
(1)西城整体教育质量最好。
西城的教育质量是北京公认的最好的，即使是区内的穷学校也比区外的大部分学校好。不说最好的金融街和德胜学区，以月坛学区为例，学区对应的五所学校中最差的第二实验小学白云路分校和复兴门外第一小学，也有北京小学的中等水平。
(2)西城仍以单校划片为主，多校划片为辅，以单校为主。
按照目前的政策，西城只有在房子对应的学校招生名额满了之后，才会在学区内进行多校划片进行调整。
另一方面，西城整体生源少，不缺学位。只要不是和金融街，德胜顶尖的第二实验小学，玉祥小学等竞争。，以房地产为例，单校招生基本没有问题。
就连我刚才说的月坛学区最好的裕民小学，西城区前五的小学，去年都不用调了。
(3)西城没有“六年一学位”。
东城和海淀实行的是“六年一学位”，即房子在六年内只能对应一个学位，西城没有具体的相关规定。
也就是说，在现行政策下，即使房子原主人的子女还在读书，你买房后还是可以上学的，而且理论上只要没有学校家访调查，完全可以中途换房。
但保险起见，为了防止政策变化，如果在西城买房，最好选择学位没人的学区房，前两年不要卖房。
3.买学区房，小学比初中重要。
(1)初中学区房影响不大。
小学和初中哪个更重要不好说，但是买学区房的话，肯定是小学学区房。
目前北京的初中政策是全区申请入学，学区内随机派位，也就是说即使你所在学区的初中不好，你也有机会申请你所在行政区域内其他学区的好初中。
而且小升初在本区换学区房不需要另一套房产。只要他有本区的小学学籍，就可以读本区的初中。
另一方面，小升初按照学籍统一了就近原则，即使在西城，也没有单一对应学区的概念。
其实你只能选择小学，初中最多能保证是“菜单”上的菜，谁也不知道最后上的是哪道菜。初中的学区再好，功能也不如小学。
(2)政策年年变，初中太远，只争朝夕。
近年来，北京的学区房相关政策每年都有变化。就算你初中选了最好的学区，六年读完小学，也没人能说你的房子是不是属于这个学区。
与其了解遥远的初中，不如先把握眼前的小学。
(三)特殊小升初
有的小学会有两种升初中的方式，分别是“九年一贯制”和“对口直升”。两者的区别在于，“九年一贯制”是100%直接，“对口直接”是比例直接。
九年一贯制:从高一到九年级，初中开始没有择校的环节。
直接对口:在初中阶段，将一定比例的小学生直接升入强初中。
通过这两种方式，可以达到升初中的目的，但是会出现强中有弱(弱小学强初中)的情况。如果对九年一贯制小学或者对应的直属初中感兴趣，要关注对应的初中质量。
文末附上东西城、海淀区九年义务小学对应的初中和对口直属小学。
4.租房也有学区房，但是只有低保。
整个北京已经可以租房入学了，即使是东西城区，租房也可以享受学位。
但是租房条件比较严格，真正符合条件的家庭并不多。
北京户籍家庭的具体规定包括:租房者在市区连续缴纳社保满三年，缴费无效；家庭在北京没有任何房产，三年内不能有交易记录；出租房屋正规合法，车库、过道房、公租房无效；严格审查户籍，全家不在一个户口本的情况无效。非京籍需五证:在京工作的就业证明、在京实际居住的居住证明、全家户口簿、北京市居住证明(或有效期内的居住登记卡)、户籍所在地无监护条件证明。
无论北京户籍与否，考试条件都相当严格，租房的人多，符合条件的人少。
而且北京六大城区的租房入学只能分多个学校。就算在西城区租房，也只能等有房的人进了单校再电脑派位。
而且租房入学顺序最低，以西城为例:
西城区优先保证房产由父母持有的北京籍子女单校划片；
其次是房产为四位长辈(爷爷、奶奶、外公、外婆)所有的京籍子女；
剩下的是第三位，租房人群是优先级最低的。
学区满了，就把学生转到其他学区。
至于会不会转到更好的学校？做梦吧。
5.教育趋于平均，学区房的价值更加凸显。
北京平衡教育资源的意图很明显，多校划片会逐渐取代单校划片。
但是，教育资源的区域分布不均衡是无法改变的。随着多校划片的推进，会出现这两种变化:
(1)大量非优质学区房的价值将大打折扣。
既然不能对应学校，购房者就不会愿意出这么高的学区房溢价。
只有两种学区房还是有人愿意出高溢价的:一种是用保底来强化教育区；二是有顶尖学校的学区值得争取，比如海淀的中关村小学。
(2)东西区的学区房会更受欢迎。在其他区，不再保证能上好学校。想上一个好学校，该怎么做？
你只能选择教育实力最均衡最好的东西城区，运气差的学校都比你外面的好。
6.想上好学校，就得买学区房。
多校划片最终会成为大趋势，但学区房还是学区房，还是得买。
因为:有学区房，不一定能读到好学校；但是如果没有学区，那你就没法好好学习。
如果整个学区没有好学校，就算让你找幕后关系，也画不出好学校。想上好学校，除了在学区读书，别无选择。
动词 （verb的缩写）采购区域的选择
1.关注教育:首选西城，其次东城、海淀。如果有疑问，请详细阅读前面的部分。
2.你只需要在你生活和工作的地区买一套房子。在此基础上，可以结合以下两点:
(1)想靠近市区:考虑南边，比其他三个方向便宜。
(2)想有好的居住体验:到了四五环，地铁和商业配套都在上升。房子比老城区新，环境更好。只要在地铁边上买，往返市中心还是挺方便的。
3.安全投资:不差钱必然是东西城的首选，这不仅是地段的核心，也是学区的优势。
其次，考虑海淀、朝阳、通州。海淀和朝阳是除东、西之外发展最好、位置最近的两个区。通州是城市副中心，但是限购比较严格。
要想获得大的收益，可以赌城南的未来。
地段总是稀缺的，只要配套能跟上，城南的发展肯定不会差。关键是城南的配套能不能完善，什么时候完善。选择南边有地铁，学区好，商场附近的房子，潜力最大。
5.如果资金实力差，就在新开发区地铁旁边买:房山、大兴、顺义、昌平。
这些地方以刚需为主，注重“性价比”，意思是便宜，但不稀缺，优势不明显，投资有风险。
6.偏远的郊区。除了本地居民，根本不用考虑。
六、二手房贷款和税收:最划算的贷款方式是什么？
1.北京市税收征收条例
在说如何获得最划算的贷款之前，有必要明确一下北京的贷款和税收征收规定。
(1)普通住所和非普通住所
首先要先搞清楚“普通住宅”的概念，因为北京的普通住宅大多不符合规定的“普通住宅”标准。
北京普通住宅必须同时满足三个条件:
①居住建筑容积率在1.0(含)以上；
②单体建筑面积在140平方米(含)以下；
(3)价格应低于该区域住房指导价，且单价和总价中至少有一项低于该标准。
很明显，北京五环内四万以下的房子哪里来的？
单看价格标准，就知道99%的房子都不是普通房子。
那么普通住宅和非普通住宅的贷款和税收有什么区别呢？
(2)首付比例和税费
首先，贷款金额不同:
首套普通住房最低首付比例为3.5%，二套最低首付比例为60%。
首套非普通住房最低首付比例为40%，第二套最低首付比例为80%。
其次，税费不同:
二手房交易主要包括契税、增值税、个人所得税三个税种。
契税:普通住宅同普通住宅，90平米以下首套1%，90平米以上首套1.5%，第二套3%。所有非普通住宅为3%。
增值税:普通住宅2年后免征，非普通住宅2年后差额5.6%。不足2年的全部全额收取。
个人所得税:65438+普通住宅和非普通住宅总价的0%或利润的20%。
注:①所有税率的税基都是按照网签价格计算，而不是实际成交价格；
②除以1.05快速换算成不含税价格；
③卖方承担的税费实际会落到买方身上；
很明显，无论是贷款比例还是税费，普通房都比非普通房优惠。
所以在北京买房，把网签价格控制在普通住宅指导价以下，缴纳的税费会低很多，第二套实际贷款金额往往会高一些。
对于经济适用房和公共住房，还有额外的土地出让金和综合地价。
一类保障房(两限房，限房价和现地价，5年后方可交易)需要缴纳综合地价款，其他税费按商品房标准计算:
二类经适房(回迁房、集资房)和公房需要缴纳土地出让金，不分价格和面积，交易税费统一按照普通住宅计算:
需要注意的是，经济适用房和公有住房首次交易后，住房性质将转变为普通商品房。
接下来才是重点。
2.二手房贷款什么最划算？
根据有关贷款和税收征收的规定，可以整理出以下几点:
(1)除了所有普通住宅购房者，购买二类保障房(安置房、集资房)和公房更划算。
因为没有经济适用房和公房的交易记录，所以基本上是按照总价的1%来计算税收，低于商品房按照利润的20%来计算。
而且二类经适房和公房，无论面积和价格，都是按普通住宅计算的，不会因为面积太大而增加税率。首套可按实际价格6.5折贷款。
(2)普通商品房按照指导价网签最划算，唯一一套满五的房子可以选择按照真实价格网签，减轻首付压力。
①低于2%的普通商品房，是指导价最划算的贷款。
以五环内房价700万为基准，作为普通住宅，以指导价468万签约。原价大体差不多，这里也算468万。
根据指导价网签，首套实际贷款情况为:契税、增值税、个人所得税(差额为0)首付:700-468 * 0.65+468/1.05 *(1.5%+5.6%)= 427.4万，其中贷款304.2万。如果网签价格700万，评估价90%:契税、增值税、个人所得税首付700-700 * 0.9 * 0.6+700/1.05 *(1.5%+5.6%)+(700-468)*。
算下来，网上标价高。虽然贷款金额74万，首付因为税费高没有太大变化，但实际首付并没有减少多少，月供压力会更大。
②普通商品2以上5以下按指导价还是最划算的。
同样，根据刚才的案例列表:
根据指导价:契税和个人所得税(差额为0)，首付:700-468 * 0.65+468/1.05 * 1.5% = 402.5万，贷款304.2万，税6.7万。如果网签价格700万，契税、增值税、个人所得税首付700-700 * 0.9 * 0.6+700/1.05 * 1.5%+(700-468)*(20%+5.6%)= 30。
满2的情况下，税费增加63万，首付放宽11万，按照指导价显然更划算。
③最好是网签唯一5以上的普通商品房，实价；
同样是上面的案例:
按照指导价:只需要交契税首付:700-468 * 0.65+468/1.05 * 1.5% = 402.5万。贷款304.2万，税6.7万。如果网签价格700万，契税和增值税首付700-700 * 0.9 * 0.6+700/1.05 * 1.5%+(700-468)* 5.6% = 345万，贷款378万，税23万。
在5以上的独特情况下，税费增加65.438+0.7万，首付放宽57.5万。对于首付不足但还款能力充足的，可以选择实价网签。
但需要注意的是，真实价格网签意味着成为非普通住宅，转手时税费会更高。需要五年时间才能把影响降到最低。对于投资者来说，有能力以指导价网签是最合理的。
具体来说，总价越高，对于唯一一套有五套房子的房子，签实价的贷款优势越大。总价越低，指导价的折扣就越明显。
(3)网签价格越低越好。
对于全款买房的土豪，不用考虑贷款，只考虑税费。自然，网签价格越低，他们缴税越少。
但是不同的小区，不同的房子会有最低的指导价，就算送人也不会让你签到0。但无论如何，价格最低的才是最好的。
不及物动词对北京楼市的几点看法
1.提高挣扎支撑，只需要不能动。
京六区购房主体是改善人群，通过卖一买一的方式提升楼盘档次。只有少数人是刚需买第一套房子。在各种政策的调控下，买房不仅有额度，连资金门槛都比表面上高很多。
房价越来越高，限制越来越多。不难想象，在北京买房会越来越难，需要尽早上车。
房价再贵，也永远不缺有钱人。
北京作为首都，买不起房的人多，有钱人也多。北京聚集了无数的顶尖大学和顶尖企业，永远不缺买得起房的人。
买得起的人在往下看，买不起的人在往上看。千万不要用穷人的心态去揣测北京的楼市，否则你永远看不清楚北京。
3.低房价，下手的机会
相比去年的3.17新政，北京房价下调了30%左右。六城区下调10%-15%，郊区下调20%-40%。
经过一年半的下调，房价已经接近低点，不可能再跌了。如果你想开始，现在是个好时机。
千言万语，最后只有一句话:北京能买，北京难买。
不仅北京买房难，国内房价已经涨到高点，买房限制也很多。中国所有的大城市都很难买到房子。
如果我们放眼海外，我们可能会有所收获。