万达走在房企转型前列？王健林的“大时代”和“小时代”

来源:蔡氏媒体

时代造就英雄，时代也毁灭英雄；但真正的英雄会卷土重来。“知大势，进退有度”现在用来形容万达创始人王健林，或许再合适不过了。

四年前，王健林时代的“大势”，是一轮又一轮海外扩张后的外部形势突变:融资收紧，资金链几近断裂，万达不得不面临艰难的“去杠杆化”过程，这是万达的归属。时代迅速变“小”了。

随后几年，王健林被迫开始“瘦身计划”，果断出售核心资产。如2017年7月，将13文化旅游项目和77家城市酒店的股权分别以637.5亿元出售给融创的孙宏斌和R&F的李思廉。中国首富靠卖家生存？这一度让外界震惊:靠资金杠杆的企业就这么不灵活？

大势已去。军旅出身的四川人王健林在关键时刻果断做出决定:虽然无奈，但必须坚决退出。虽然舍不得，但也不能有太多留恋。这就是“知进退”。尤其是“撤退”需要自我否定，尤其是之前成功的商业模式。

在一次性清理了重资产后，万达现在已经成为一家“彻头彻尾的商业管理和运营企业”。有消息称，原万达物业、现万达轻资产商业管理公司(以下简称“万达商管”)可能年内上市。万达越来越轻，转型越来越彻底，已经悄然走在了房企转型的前列。

01，王健林的“大时代”和“小时代”

王健林是一代“网络名人企业家”。他言辞犀利，思维敏捷。他的“小目标”赚1亿元的理论广为人知，让普通人印象深刻，并不时拿这种论调开玩笑。

在联想创始人柳传志眼里，王健林是一个“不在家做的人”。他带领万达从大连走向全国；从全国到全世界。王健林在所有手稿中写的《万达哲学》一书中，柳传志称赞王健林“决策非常有前瞻性、大胆”；“没有空话，从不藏着掖着”；虽然只是一部演讲集，但细读下来却是一部企业创业史。

让柳传志印象深刻的是王健林的“三个转变”:

第一次是2000年，万达开始做商业地产。反对意见很多，住宅地产发展这么好。为什么要自讨苦吃？

第二次是2010，商业地产风生水起，王健林一头扎进文化旅游。此外，投资和快速行动是惊人的。一开始大家都不能理解，但是王健林找到了新的方法。

第三次是万达“电商、金融，与时俱进”，正如柳传志所描述的。

这正是王健林的“大时代”，符合中国房地产发展的历史进程，王健林敏锐地把握了中国城市化发展的历史机遇。2017之前，王健林一直是《财富》富豪榜的常客。巅峰时以313亿美元的身家拿下亚洲首富，超过李嘉诚。

新的变化即将到来。2017年美国《财富》杂志评选世界500强，万达也榜上有名，排名第380位。仔细看，万达的营业收入为284.8亿美元，利润为65438美元+0.1.03亿美元，净利润率不到0.4%，上年为8.88%。这让观察者非常惊讶。

值得一提的是，万达地产于2014、12年在香港上市，以313亿港元的募资规模成为当年港股最大IPO。不到两年，也就是2065438+2006年3月，王健林以“估值不及预期”被私有化退市，期待在a股上市。显然，私有化导致了盈利能力的下降。

据一篇题为《王健林“清仓大甩卖”，首富如何看待政策？表面上是万达在buy buy买的，背后是金融机构提供的资金。这部分资金通过“国内保国外贷”的方式出国。万达和王健林在国内背负人民币负债，在海外持有美元资产。

王坚买的大多是酒店、游艇公司、娱乐体育公司等泛娱乐公司。而这些资产是国家不需要的。

2017年7月，“看清大势”的王健林果断卖掉了自己的13文旅项目和76家酒店。值得一提的是，在做出转会决定的半年前，王健林还公开表示要击败迪士尼。六个月后，他将出售击败迪士尼的武器。“这无疑挖到了人心，”一位财经评论员直言。

随后的几年，万达一直处于外界的放大镜下，甚至是冷嘲热讽，战线收缩的万达无疑面临着艰难的“小时代”。有意思的是，相比苏宁、恒大近期面临的债务困境，万达的“卖与卖”反而成了成功转型的“典范”。

02.卖，卖，卖:放弃部分利益，保全整体。

“很久以前，1998，成都一个现场活动的采访，见过一次面，聊到买大连万达足球队，拿到了甲A第一，后来高价卖给了实德。高位套现的自豪感令人印象深刻！”一位媒体人说起20多年前与王健林的一段交集。

王健林最近一次“高现金”是在2021年5月23日。同日，大连万达集团在官网宣布，公司已完全退出AMC (NYSE: AMC)董事会，仅保留少数股权，共退出654.38+0.476亿美元。投资收益超过1倍。

2012年，王健林斥资26亿美元买下全球最大连锁影院AMC100%的股权，这是万达当年的第一笔收购。据悉，这笔投资包括7亿美元现金、654.38+0.9亿美元债务和5亿美元设备改造费用。

但据万达方面透露，万达对AMC的实际现金投资只有7亿美元，债务仍属于AMC。AMC上市后已结清5亿美元的设备装修费。按照此次返还的654.38+0.476亿美元计算，万达在AMC的投资收益已经超过654.38+0倍。

此外，王健林还加速收缩海外投资:出售世界铁人公司，清空5个海外房地产项目。据媒体统计，万达已清空其所有海外地产项目，共撤资约65.04亿元。有分析认为，王健林那些年在海外买的资产其实还不错，卖的时候还能溢价一点，基本不做亏本生意。

国内方面，万达也是卖了又卖。王健林还喊出了“商管集团剥离房地产业务，一平米的房地产开发都拿不到，成为彻底的商业管理运营企业”，可见其决心。

除了出售文旅项目和酒店，王健林还引入了腾讯、苏宁、JD.COM和融创四个投资项目，并向万达商业管理投资340亿元。引入阿里、北京文投投资70亿元万达院线；60亿元将文旅管理公司转让给融创。在外界看来，万达经历了“混合所有制”改革，粘合了中国南北的力量，为其未来的经营管理、文化、投资布局奠定了基础。

在2019年初万达内部总结会上，王健林表示，2018年资本运作合同收入827亿元，现金627亿元。这些收入大部分是股权资本运作，小部分是资产转让。万达通过卖来卖去，获得了转型的喘息空间。在分析中，拥有高度“政治智慧”的王健林舍弃了万达的部分利益，保全了整体利益。

万达的第四次转型在王健林看来是非常成功的。房产不再是主要收入来源，最终目标定在2020年。据介绍，万达商管在剥离房地产业务之初，虽然有过短暂的“阵痛期”，但2018和2019连续两年净利润率增长，2019年利润率创下近五年新高31.91%。

03.如何布局轻资产？万达靠什么？

2020年，疫情突然爆发。万达是怎么活下来的？根据万达公布的数据，2020年，万达广场的出租率将高达99.4%，收租率将达到惊人的99.9%。如果扣除降租43.3亿元的影响，即使受疫情影响，2020年万达广场租金仍比2019年上涨8.1%，实现逆势增长。

万达不仅没有倒下，还活得很好。疫情期间万达盈利43.3亿，租金收入比2019年还多。在外界看来，这是一个伟大的商业奇迹。现在万达各个业务板块开始全面寻求品牌和管理输出。其中，万达商管的轻资本化最为彻底。

据介绍，2020年，万达商管宣布从2021开始不再开发重资产，即不再在万达广场投资和持有物业，全面实施轻资产战略。每年会有不少于60家万达广场公司签约“轻资产”。万达官网显示，目前万达广场有385家。

王健林在一次年会上阐述了万达商业的“轻资产模式”，将万达的轻资产分为两类:投资类是别人出钱，万达帮别人找地，设计，建设，招商，运营完成后交给别人，还有一个资本化的程序。合作类别是万达既不出钱也不出地，觉得项目合适，和别人签约，帮别人建，建成后租金分成37%。

新华社也对“万达模式”给予了高度评价和赞扬。原文如下:纵观中国乃至全世界的商业史，能够输出品牌管理价值的优秀企业并不多见，一般都需要上百年。万达用了30年才把“万达广场”做到其中，能有可口可乐、迪士尼、耐克这样的全球品牌的价值是非常难得的。

万达凭什么？依靠自己的管理经验和品牌，“作为一些大银行的顾问，我被邀请去诊断一些有不良资产的购物中心。银行希望我能提供一些经验帮他们做，但看了一些项目，我只有一个看法——炸掉它们重新开始，没有办法改善。”王健林在《万达哲学》一书中说过这句话，这段话是2010年9月27日说的。

王健林在书中举了一个上海松江某购物中心的例子。它在大学城附近，在地铁站的尽头。位置很好，但总建筑面积48万平米的综合体只有7层，每层6万多平米，统一高度4.5米，承重500公斤。

“6万多平米，人根本找不到北；统一层高和荷载，完全不考虑商家的需求。当时还在基坑阶段。我诚恳地向几个股东建议，一定要推倒重来，但他们舍不得已经投入的几千万元基础建设。最后这个项目成了烂尾楼，亏了几个亿。”王健林不无遗憾地说。