“住而不炒”不变，老小区改造成新的城镇化重点。
5月22日，第十三届全国人民代表大会第三次会议开幕，中华人民共和国国务院总理李克强作政府工作报告。在这份一万字的报告中，与房地产相关的只有200字，意义重大，包括:坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展；新启动3.9万个旧城区改造，配套安装电梯，发展餐饮、保洁等多样化社区服务。
今年的《政府工作报告》首次没有对全年经济增速设定具体目标。李克强总理指出，这主要是因为全球疫情和经贸形势不确定性很大，中国发展面临一些不可预测的因素。他强调，无论是保就业、保民生，还是实现脱贫目标，还是防范化解风险，都必须以经济增长为支撑，稳定经济运行事关全局。
两年后，我重申“住房不是投机”
时隔两年，“房住不炒”的再次被提及，与近期各地政府刺激楼市的相关措施频出有关。
楼市“房住不炒”的定位最早出现在2016年2月的中央经济工作会议上，随后，又提出了“不再将房地产作为刺激经济的短期手段”等一些调控论调。多地相继出台并不断升级楼市调控政策，调控效果日益显著，为近年来楼市相对平稳发展奠定了基础。
作为国民经济的重要组成部分，维护市场稳定是人心所向，大势所趋。房地产发展只有兼顾民生，服从国家发展大局，才能行稳致远。
2018年政府工作报告中出现了“住房不炒”，但在2019年却短暂缺席。虽然当时报告要求“落实城市主体责任”，但今年随着新冠肺炎疫情得到有效遏制，房企复工，房地产开发经营逐步恢复。
根据国家统计局公布的4月份数据，70个城市中有50个城市的商品房销售指数环比上涨；二手住宅销售指数，也有三个一线城市已跃入前十，通过房地产刺激经济发展的时候可以看到。
时隔两年，“房住不炒”再次被提及，近期地方政府刺激楼市的措施频频出现，但这些政策大多以“一日游”告终。3月4日，广州市政府关于楼市松绑的相关政策暂停；3月5日，驻马店市政府出台的17稳定楼市政策已从官网下架。广州、驻马店相继下架相关文件，再次引发公众对楼市调控走势的关注。
中国城市经济专家委员会副主任丁松对《第一财经日报》记者表示，“房住不炒是国家楼市调控的核心政策。虽然最近疫情导致经济相对低迷，但强调住房和住房不投机并不矛盾。这是一个长效机制。”
中南财经政法大学数字经济研究院执行院长潘鹤林指出，“在疫情影响下，无论是土地收益还是对房地产企业的纾困，地方政府都有放松房地产政策的冲动。但从宏观政策来看，中央仍然坚持‘房住不炒’，当前房地产市场的杠杆已经达到一定高度。一旦政策松绑，可能会进一步挤压实体经济。因此，地方政府如何处理房地产调控政策更加敏感。”
此次政府工作报告对房地产的表述与以往有较大不同，明确要求“深入推进新型城镇化，发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业，增加就业。坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更加宜居宜业。”
盘古智库高级研究员蒋寒认为，“再次强调了房子是用来住的，不是用来炒的导向，但也明确了因城施策的房地产主基调。一方面保证了房地产市场的稳定供应，另一方面通过城市群的综合带动作用，促进城市功能的分散，从而减轻集聚带来的过大的房地产压力。”
今年拟安排地方政府专项债券3.75万亿元，比去年增加1.6万亿元，提高可作为项目资本金的专项债券比例。中央预算将安排6000亿元投资。重点支持既促消费、惠民生，又调结构、增后劲的“两新一重”建设，主要包括:加强新型基础设施建设，发展新一代信息网络，拓展5G应用，建设充电桩，推广新能源汽车，拉动消费新需求，助力产业升级。
加强新型城镇化建设，大力提升县城设施和服务能力，满足农民日益增长的在县城就业和定居的需求。新启动3.9万个旧城区改造，配套安装电梯，发展餐饮、保洁等多样化社区服务。
凯撒集团首席战略官刘策表示，“预计今年房地产调控不会有太大放松，但我们也可以看到政府报告中提到了新型城镇化和旧城区改造，这对城市更新领域大有裨益。”
解决旧社区改造问题
存量时代的房地产发展逻辑与过去不同。
城市化进程无疑是房地产发展的一大动力。2019年，中国常住人口城镇化率首次超过60%。
随着城市化率的加快，房地产行业已经进入存量时代。原本以“增量开发”为代表的房地产行业上半场，逐渐过渡到以“存量运管”为标志的下半场。随着这种变化，城市更新受到越来越多的关注。
存量时代的房地产发展逻辑与过去不同。刘策说，“增量时代可能以住宅开发为主，房子建完卖完，但现在情况变了。未来将更加关注项目的持有和运营。现阶段，能够带来充足现金流的盈利项目非常重要，而城市更新项目正好符合这一要求。”
新型城镇化将是今年的投资重点之一。中国指数研究院的报告显示，今年以来，中央在重要会议上多次强调要加强既有住房改造升级。在这份《政府工作报告》中，明确提出将新建改造3.9万个城市老旧小区，涉及近700万户，力度是去年的两倍。在改善居民生活条件的同时，还可以扩大内需，促进有效投资。
据RealData分析，根据住建部公布的数据，1.7万老旧小区将吸引5万亿元投资。按比例计算，此次推广的3.9万个居住区，预计吸引投资约1.2万亿元。
老旧小区改造并不容易，经常会出现难以调整的问题，比如电梯高低楼层的利益冲突，停车场改造中车与车的利益博弈。
全国人大代表于认为，在转型过程中，做好各方面的沟通协调工作非常重要。“其实主要困难是沟通协调。领导者是非常重要的，包括业主委员会或居委会应充分发挥他们的协调作用。除了手续上的协调，最重要的是邻居和业主之间的协调。"
考虑到很多老旧小区都面临着人口“老龄化”的局面，全国人大代表江明建议:“在小区改造中，可以有200平米到500平米的空间供老人使用，政府支持市场化运作，家庭购买服务。”
在老旧小区改造过程中，全国人大代表、山东省住建厅厅长王玉芝建议，要加大顶层设计、资金支持力度，引入长效服务机制。“创造性地出台一些政策，比如土地政策。山东有一个与低效用地有机结合的政策，主要用于老旧小区改造配套服务设施建设。再一个就是规划政策，在不违反规划强制性规定的情况下，可以适度放开。”
根据RealData的统计，50强房企中已有超过一半的房企开展了城市更新业务，包括碧桂园、万科、恒大、保利等。但目前城市更新和旧改项目的空间分布明显不均衡，房企在这方面的投资还有很大空间。
存量时代的房地产调控常态化
在目前经济不确定的情况下，房地产税可能很难在近几年内落地。
除了此次《政府工作报告》的相关内容，房地产税何时出台、房企融资利率下降等问题也备受关注。
国家统计局数据显示，去年，全国房地产开发投资132194亿元，同比增长9.9%。其中，住宅投资97071亿元，较2018年增长13.9%。很多地方还有房价上涨的压力。
18年5月，国务院发布《关于新时期加快完善社会主义市场经济体制的意见》，其中提到“稳步推进房地产税立法”。长城证券分析师陈认为，这次《政府工作报告》没有提到房产税，这是三年来的第一次。去年的《政府工作报告》提出房产税“稳步推进房地产税立法”，房产税的进程可能会放缓。
“房地产税是我国税收收入的重大调整。随着大量新房上市，房地产存量时代土地财政难以为继，通过居民已经持有的大量房产征税是未来趋势。”丁松指出，在目前经济不确定的情况下，这几年可能很难落地，但作为大的趋势，国家一直在完善和酝酿，估计3-5年可能会有大的突破。
“房地产税立法的目的是改变现有税种重流通、轻保有的现状，达到优化房地产税制的效果。目前流转税一方面限制住房交易，变相减少存量房供应；另一方面，本应由卖方承担的税收很容易转嫁给买方，变相抬高了房价。”58安居客房地产研究院分院院长张博指出，房地产税立法后，谁持有谁纳税将更加合理。但由于房地产税本身涉及的环节和影响很大，其推进过程不仅需要制度层面的保障，还需要与国内房地产的发展相结合。