武汉大学王千分校
证券时报记者发现，这一轮新的房地产政策呈现出三个新特点:一是这一轮新的房地产政策不再是单纯的刺激购房需求，而是与各地人口政策、人才政策相结合，希望达到多重目标，如武汉、杭州、东莞、泸州、常州、沈阳等地最新的房地产政策；第二，这一轮购房政策不再是全国相对统一，而是各地有了更多的自主权。都是根据自身情况采取灵活多样的措施稳定楼市，如长沙、杭州、沈阳、德州、日照、连云港、惠州等。第三，北上广深等一线城市和国内少数重点二线城市调控没有明显放松。三四线城市放松力度最大，不同城市购房政策差距拉大。
多位接受记者采访的专家和业内人士表示，当前房地产市场最大的问题是社会信心不足。目前的政策调整仍然不是重大利好，只是局部调整，短期内难以对市场产生大规模的提振作用，但总体来看，房地产市场已经开始触底。
结合人口和人才政策
与人口政策、人才政策等其他政策的结合，是未来的新特点、新趋势。
5月14日，东莞住建局凌晨发布楼市新政，指出商业银行要实施差别化住房信贷政策，合理确定商业性个人住房贷款首付比例和贷款利率。此外，允许符合国家生育政策生育两个或三个子女的家庭购买一套新的商品住房。
无独有偶，南京最新的购房政策也指出，南京户籍家庭生育两个及以上子女，可新购一套商品住房，享受相关银行最优惠贷款利率。杭州新政明确，符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时，将优先考虑“无房家庭”。
类似楼市新政和其他政策结合的案例还有很多。沈阳最新购房政策放宽限购条件向有两个及以上子女和青年人才的家庭倾斜。沈阳明确，已生育二孩和三孩18周岁以下的家庭，在行政区域内已拥有两套住房的，可在沈阳限购区域购买1套新建商品住房。沈阳还规定，生育二孩和三孩18周岁以下的住房公积金缴存职工家庭，使用住房公积金贷款购买自住住房的，贷款额度可放宽至65438+当期最高贷款额的0.3倍。
此外，针对青年人才，沈阳再次扩大公积金贷款支持范围和力度。毕业后五年内具有本科及以上学历的全日制普通高校毕业生，公积金贷款限额可放宽至65438+当期最高贷款额的0.2倍。
5月19日，四川泸州也出台明确文件，对现役军人、退役军人、泸州市农村户籍人员、泸州市非户籍人员、毕业不满五年的大学(含大专、本科)毕业生、有两三个子女的家庭购买新房，给予购房总价2%的一次性补贴。
此外，安徽芜湖给予符合条件的青年人才最高20万元的住房补贴，山东日照给予青年人才最高65438+万元的住房补贴，同时将首套房公积金贷款最高额度提高至1万元。
相关情况已经成为一种趋势。据不完全统计，许多城市，如杭州、南京、无锡、东莞、乐山、绵阳、达州、苏州、泸州等。出台了为多子女家庭购房的新政策，包括发放住房补贴、提高公积金贷款额度和放宽限购政策。此外，常州、芜湖、沈阳、鹤壁、日照、扬州、泸州等城市最新的住房政策，都在贷款限制方面给予青年人才优惠条件。
北京大学博士后章雷告诉证券时报记者，中国将进入少子老龄化社会。出生人口减少，快递老年人口增加是中国未来的人口趋势，而日本等发达国家的政策经验表明，任何单一的政策措施都无法对生育率的提高起到决定性作用。只能建立涵盖结婚、生育、教育、住房、养老、社保的一揽子家庭支持计划。只有优化公共服务供给和公共资源配置，才能充分保障家庭发展，增强家庭生育能力，这也是多地购房新政与人才、人口等政策相结合的原因。
平安地产市场研究副总监岳翔宇也对记者表示，放松限制的前提是缩小政策适用范围，降低宽松力度。这主要是因为一些地区希望通过试探性的放松来逐步加码，以避免放松节奏过快，导致市场快速升温。相比以往的宽松政策，形式更加丰富。
多位专家表示，与人口、人才政策相结合，正逐渐成为新一轮房地产政策优化的新趋势。对多子女家庭的住房支持政策，既能促进合理住房需求的释放，又能在一定程度上鼓励生育，促进人口增长。与人才政策相结合，有利于各地吸引人才就业，预计会有更多城市跟进。
各种形式，看城市。
各地购房政策更加灵活多样和本土化，也是此轮稳定楼市政策潮的一大特点。在此轮政策中，各地根据自身情况灵活采取了一项或多项措施，如调整公积金、优化限贷、降低首付比例、实施契税优惠、缩短限售期、给予住房补贴、振兴租赁市场等。，调整所在城市的购房政策。
在这波稳定楼市的新浪潮中，长沙是较为引人注目的城市之一。其最新购房政策明确，已办理网签或不动产登记的房屋，盘活用于租赁住房后，不计入家庭住房套数计算。对此，有声音认为，长沙新政相当于给了绝大多数置换需求强烈的改善型家庭一张免费的“房票”。
不过，长沙住房和城乡建设局官方表示，该政策仍有一些限制。比如业主需要与试点企业签订《关于盘活长沙市存量房屋用于租赁住房的合作协议》，存量房屋将被盘活用于租赁住房。运行寿命不应小于65，438+00年。同时，目前在资格审查时，盘活一套及以上住房用于租赁的，暂适用“一户扣一分”的原则。
天津、东莞、惠州、佛山、杭州、苏州、武汉、济南等一批热点城市也根据自身情况推出了“自选动作”。天津将首次购房公积金贷款最高额度由60万元提高到80万元；东莞将个人住房转让免征增值税期限由5年调整为2年，商品房取得不动产权证书满2年即可交易转让；惠州取消惠阳区、大亚湾区限购；佛山5年二手房不占购房套数，交易不限；杭州新政规定，落户不满5年购买限购范围内二手房取消社保要求，非本地户籍居民家庭连续缴纳社保或缴纳个税12个月即可购房，降低了二手房限购门槛；苏州一手房限售由3年调整为2年，二手房限售全面取消。
一些城市推出了刺激购房的组合拳。如四川泸州最新出台的稳定楼市政策，涉及给予购房补贴、优化土地出让条件、调整实施税收政策、实施差别化住房信贷政策、取消按揭贷款保证金、优化完善二手房网签备案、办理税费、办理转移登记工作流程等。
江苏常州、辽宁沈阳也对稳定楼市充满诚意。其中，常州将限售时间由取得产权证后四年调整为两年，同时将第二套住房公积金贷款首付比例由50%下调至30%，同时将公积金最高贷款额度由30万提高至60万，家庭最高提高至90万。此外，常州还加大了对35岁以下常州博士、硕士等高端人才的支持力度。
其他城市有丰富多样的稳定楼市的新政策。洛阳、上饶、连云港、梅州等城市将首付比例降至20%，株洲、南阳、黄石、岳阳、鹤壁等。拥有契税优惠或购房财政补贴。无锡将个人住房转让增值税免征期限由5年调整为2年。
松绑的规模差别很大。
目前国内几个一线城市，如北京、上海、广州、深圳，除了国家降息政策外，并无其他重大政策稳定楼市。南京二手房限购新政的取消，在官方公布不到三个小时就被紧急删除。今年4月，广州某银行推出“接力贷”，当天也被叫停。可见，在楼市方面，北上广深等重点城市并没有明显放松。
中国中部指数研究院分析认为，从各线城市的政策重点来看，一线城市在住房补贴、落户/人才引进等方面进行政策微调，二线城市更注重优化限购、调整公积金、发放住房补贴、落户/人才引进等。三四线城市更注重发放住房补贴、对多子女家庭的住房支持、落户/人才引进，而较弱的三四线城市则将贷款政策放宽至国家政策规定的最低水平，刺激住房消费。
该机构表示，短期内，中共中央政治局会议将调整房地产市场，以“支持各地根据当地情况完善房地产政策”，预计各地城市实施政策的步伐将进一步加快，并可能继续增加。预计针对一线城市的政策将继续以微调为主，以人才引进或纾困作为恢复市场信心的突破口，而针对其他城市的政策有望继续加码，限贷限售等限制性政策有优化预期。
4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局发布23条措施，再次明确“稳定地价、房价、预期”的房地产调整。
4月29日，中共中央政治局会议强调，坚持房子是用来住的，不是用来炒的，支持各地因地制宜完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
据了解，这是多年来中共政治局会议首次特别关注房地产行业，可见房地产市场形势严峻。中央支持各地从本地实际出发完善房地产政策，表明了中央对各地因城施策完善房地产政策的支持态度，释放出更加积极明确的信号。
从数据上看，今年一季度中国房地产行业确实不容乐观。今年一季度，全国房地产开发投资同比增长0.7%，增速进一步回落。商品房销售面积同比下降13.8%，销售额同比下降22.7%。3月份，30个重点监测城市商品住宅成交面积环比上涨48%，同比跌幅扩大至47%。百强房企整体业绩规模也同比下降47%。
缺乏信心是最大的问题。
章雷告诉证券时报记者，今年以来，在新一轮疫情影响下，房地产市场加速下行。4月份，房地产投资、销售、新开工、施工等主要数据同比增速继续为负，降幅继续扩大，房地产行业企稳难度加大。目前对于房地产来说，信心不足是最大的问题。改变房地产下行趋势的关键是扭转社会尤其是居民对房地产行业的预期。目前的政策调整仍然不是重大利好，只是局部调整，短期内难以对整个市场产生大规模的提振作用。
岳翔宇对证券时报记者表示，本轮疫情之前，宏观经济和房地产销售都在下滑。新冠肺炎疫情下，部分地区居民出门困难，自然无法看房买房，加速了房地产市场的底部。一般情况下，房地产调控政策无论是松还是紧，即使有效，也难免有一定的滞后性。在疫情的影响下，各项政策的效果会进一步延迟，至少会延迟到封关结束。此外，在“房住不炒”基调不变的情况下，地方政府会尽力平抑房价走势，避免暴涨暴跌，居民购房会更加理性。因此，市场复苏的确定性虽然高，但步伐不会太快。
中华全国总工会分会信贷管理委员会专家安也对记者表示，目前，整个房地产行业都处于严重低迷状态，今年以来反复出现的新冠肺炎疫情更是让行业雪上加霜。预计目前密集出台的房地产政策效果有限。
金融系统内部人士吴忠言表示，房地产行业链条长，带动作用强。此轮楼市稳定政策对于新市民和青年大学生安居乐业、扎根一地具有现实意义和积极作用，也有利于房企加快现有新房的出清和房企资金的回笼。
从各地购房者的动向来看，这一轮稳定楼市的政策在一定程度上刺激了消费者的购房需求。
据媒体报道，机构数据显示，新政后两天杭州二手房日均挂牌量是新政前近一个月日均净挂牌量的近7倍。多位受访房产中介表示，自17以来，二手房咨询量明显增加。由于看好市场前景，杭州个别业主提高了挂牌价，有业主一次性集资80万元。不过对于大幅涨价的业主来说，经纪人的直言有点离谱。深圳、天津、苏州的房产中介也表示，最近看房的人多了起来。
58安居客房地产研究院分院院长张博认为，4月份整体房地产市场尚未呈现全面回暖趋势，部分城市房价下行压力依然存在，市场信心处于触底反弹阶段。
另外，从全国范围来看，楼市政策越来越宽松。5月20日，距离5月15首套个人住房商业贷款利率下限下调20个基点不到一周，央行公布了新的LPR利率，与个人住房按揭贷款密切相关的五年期以上LPR下调15个基点至4.45%。这意味着房贷利率下调空间进一步打开，最低4.25%。
RealData发布的重点城市主流房贷利率数据显示，2022年5月，RealData监测的103重点城市主流首套房贷利率为4.91%，二套房贷利率为5.32%，分别较上月下降26个和13个基点，创2019年以来新低。