财经大学二手房

新华社记者赵瑞希、李倩薇

继今年2月深圳之后，成都近日出台二手房交易参考价格机制，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，商业银行合理发放二手房贷款。该机制的实施要点是什么？目前效果如何？能否扑灭楼市的“虚火”？

深圳、成都发布二手房参考价格。

近年来，深圳、成都等地出现了热门区域二手房快速上涨的现象，甚至出现了业主哄抬价格、虚报挂牌价的现象。二手房价格倒挂的加剧，进一步影响了新房市场秩序，催生了众筹、代理代持等“创新”乱象。

深圳早已进入二手房存量房交易时代。从1到今年5月，成都市中心二手房交易量占比过半，达到52.3%。这意味着，二手房已经成为部分城市楼市交易的主力，也成为楼市定价的主导。如何引导二手房回归合理定价，成为一些城市调控楼市必须面对的课题。

在深圳3595个住宅小区实行参考价格发布机制三个月后，5月28日，成都公布了首批201栋的成交参考价格，其中最低为1，31，654，38+00元/平方米，最高为39300元/平方米。

市场普遍认为，商业银行的参考价放贷是二手房参考价机制的关键。

就在成都首次发布二手房交易参考价的当天，成都住房公积金管理中心发布通知称，“购买二手房申请住房公积金贷款的，按照建设部门确认的网签合同价格、住房评估价格和住建部门公布的交易参考价中的最低者确定房屋价值，计算可贷金额。”中国银行四川省分行、中国农业银行成都分行、中国工商银行成都分行、成都农商行表示，将成都市二手房交易参考价作为二手房抵押贷款业务房屋价值的重要参考。

RealData成都分公司总裁傅跃华认为，二手房价格的快速上涨已经逐渐从一线城市蔓延到二三线城市。深圳、成都相继发布二手房参考价格机制，将对更多城市形成示范传导效应。

高价房一夜消失，成交量下跌。

“这个地区的房子供不应求。两年来，成交价每平方米上涨了1万元。”5月31日，成都高新区金融城片区房产中介岳洋告诉记者，“二手房参考价出来后，超过参考价的房源都从网上下架了，现在只能在门店看到房源。政策刚实施，还没有业主降价。”

已经实行参考价机制的深圳，一夜之间出现了一系列市场反应，如全部“有价无市”、卖家惜售、挂牌房源止跌反弹、成交量持续低迷等。

目前深圳二手房市场处于“横盘”状态。5月份成交量仅为3027套，2761万平方米，同比下跌61%。这种“刚性约束”取得了一定的效果。除了买方预期的变化，业主也改变了之前一边倒的“强硬”态度，部分热点区域的二手房价格略有松动，哄抬价格的现象有所遏制。

傅跃华认为，参考深圳的市场反应，预计成都参考价楼盘的成交量会受到市场情绪的影响，成交周期可能会拉长，业主报价会趋于平稳和理性。

成都市民方先生从今年3月开始看二手房。对于成都二手房参考价格，他认为这有利于稳定市场预期，对购房者来说是好事。但短期来看，对于部分急于在热点地区买房的人来说，成交价高于参考价是大概率，首付比例会提高。

暴涨的二手房价格能否回归理性？

“之前业主三天两头提高报价，让人很紧张。我害怕如果晚几天开始，我将不得不承担巨大的成本。参考价政策出台后，市场平静了很多，我也能更从容地看房了。”准备在深圳买房的吴女士说。

西南财经大学经济学院教授刘路认为，从统计学的角度来看，“极值”的出现不仅抬高了均价，也让供需双方在本已火热的市场中感到焦虑。因此，二手房参考价格的推出，可以避免部分高挂牌房源对市场的不良心理影响。

冷清的成交量让中介慌了神。在深圳，不仅很多房产中介在朋友圈“偷偷”发布房源信息和业主报价，甚至一些中介门店还用水果作为价格代码，一个榴莲代表654.38+00万元，一个香蕉代表654.38+00万元。深圳相关部门迅速对这一行为进行了处理。

但也反映出深圳部分热点地区住房市场价格远高于参考价格的严峻现实，“炒房”的市场情绪并未得到根本扭转。参考价格意在提醒买家注意“追市”风险。"但是水果码字反映了市场对真实价格信息的需求."广东省住房政策研究中心首席研究员李说。

随着市场新现象、新问题的出现，监管政策不断“打补丁”。二手房参考价格是楼市调控的又一个“补丁”政策。但是，要实现楼市长期调控，关键还是要稳定预期。在“打补丁”的同时，还要注意对各种政策可能引发的市场行为进行长期预测，尽量避免政策出现漏洞。长期调控政策的持续稳定实施，有助于购房者对房价走势和购房时间有更稳定的预期，缓解“上车急，怕掉队”的焦虑。