更精准措施，保障性租赁房，重磅政策加持
多位业内专家在接受人民网采访时表示，《意见》提出的措施更精准、力度更大，让新市民和年轻人以相对较低的租房支出解决住房问题，有利于稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，将推动我国住房发展向“住有所居”的更高质量目标迈进。
明确加快发展保障性租赁房基本制度。
首先，《意见》明确了对象标准。保障性租赁房主要解决符合条件的新市民、年轻人等群体的住房困难，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段、同品质市场的租赁住房。小户型的具体进出条件和具体面积由城市人民政府按照基本保护的原则合理确定。
此外，《意见》还提出，引导多方参与，坚持供需匹配，严格监督管理，落实地方责任。
具体如“引导多主体投资、多渠道供给”、“采取新建、改建、翻建、租赁补贴和利用政府闲置住房作为保障性租赁房等方式，切实增加供给”、“加强对保障性租赁房建设、租赁和运营管理全过程的监管”、“加强组织领导和监督检查，对城市保障性租赁房发展情况进行监测评估”等等。
对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李表示，从《意见》来看，保障性租赁房具有以下特点:一是以市场为导向，政府给予扶持政策；第二，租金低，小户型；三是多渠道供应，以现货为主；第四，有良好的配套，供需匹配，避免出租出售。
李还表示，保障性租赁房是通过政府提供政策支持，鼓励市场多渠道供应，提供廉租房，着力盘活低价空间，吸引市场化企业参与。
中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹表示，大力发展保障性租赁房，有利于减轻中低收入群体和新市民的住房负担。可以预见，随着集体土地等保障性租赁房建设的推进，以及有产权住房供应的增加，大城市普通住房的价格泡沫也将逐步缩小。
多措并举支持保障性租赁房项目建设。
近年来，全国多地大力推进保障性租赁房项目建设，《意见》从简化审批流程、减轻税费负担等方面出台了多项精准措施。
在简化审批流程方面，《意见》指出，各地要精简保障性租赁房项目审批事项和环节，构建快速审批流程，提高项目审批效率。利用非住宅存量土地和非住宅存量房屋建设保障性租赁房，市、县人民政府可以组织相关部门共同审查建设方案，出具保障性租赁房项目确认书后，相关部门方可办理立项、用地、规划、建设、消防等手续。
《意见》提出，对于不涉及土地权属变更的项目，现有用地手续等材料可作为土地证明文件，不再办理用地手续。探索项目施工许可与施工许可合二为一阶段。实施相关方的联合验收。
在减轻税费负担方面，《意见》提出，综合运用税费手段，加大对保障性租赁房发展的支持力度。利用非住宅存量土地和非住宅存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目确认书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。对保障性租赁房项目免收城市基础设施配套费。
此外，《意见》还指出，要给予中央补助资金。中央财政通过现有资金渠道，对符合条件的保障性租赁房建设给予补贴。同时，实行民用水、电价格，利用非住宅存量土地和非住宅存量房屋建设保障性租赁房，进入保障性租赁房项目，水、电、气价格按照居民标准执行。
对此，RealData高级分析师黄辉认为，《意见》出台后，各类保障性租赁房项目面临的障碍有望突破，适合新市民、年轻人等群体特别是从事基本公共服务人群的租赁住房规模将扩大，可有效缓解住房租赁市场供应结构错配问题。
提高市场参与者的积极性。
为解决符合条件的新市民、青年等群体的住房困难，《意见》明确，政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，主要利用现有土地和住房建设，适当利用新增供应的国有建设用地，合理支持商业服务设施建设；支持专业化大型住房租赁企业建设运营保障性租赁房。
在进一步完善土地支持政策方面，浙江工业大学副校长余小芬接受采访时表示，意见明确了使用集体经营性建设用地、企事业单位闲置土地、工业园区配套用地、非住宅存量房、新增供应国有建设用地五种建设方式对应的土地支持政策。“特别是明确利用非住宅存量土地和房屋建设保障性租赁房，不缴纳土地价款，这是前所未有的。”
值得一提的是，《意见》还明确提出，经城市人民政府同意，允许闲置低效的商业办公、酒店、工厂、仓库、科研教育等非住宅存量房在符合规划原则、权属不变、符合安全要求、尊重群众意愿的前提下，改建为保障性租赁房；用作保障性租赁房期间，不改变土地使用性质，不补缴土地价款。
“这将充分调动农村集体经济组织、企事业单位、产业园区、房地产开发企业等市场主体的积极性，盘活土地和住房存量，形成多元主体* * *参与、* * *共同供给的良好局面，有利于解决保障性租赁房发展中普遍面临的项目获取难、土地成本高、收益平衡难等问题。”颜对说道。
“目前，我国住房租赁市场改革将进入一个新的阶段，即从缓解供给不足的矛盾转向结构调整。”上海易居研究院智库中心总监严跃进表示，整体来看，“十三五”期间中国住房制度改革的变化是明确了住房租赁市场的发展方向，而“十四五”期间，保障性租赁房被纳入重要改革范围，市场地位显著提升。
黄辉认为，借助市场力量，可以盘活市场存量，调动租赁企业积极性，增加保障性租赁房供应规模。通过支持专业化、规模化的住房租赁企业参与保障性租赁房，也有利于培育成熟的住房租赁市场。
差异化房地产信贷管理
发展保障性租赁房离不开金融支持。《意见》指出，进一步加大金融支持力度。
具体来说，首先要加大对保障性租赁房建设和运营的信贷支持，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁房自持主体提供长期贷款；按照合法合规、风险可控、商业可持续的原则，向对现有住房进行改建、改造形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。完善适合保障性租赁房的贷款统计，在实施房地产信贷管理时区别对待。
其次，支持银行业金融机构发行金融债券，筹集保障性租赁房贷款资金。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等企业信用债券，用于保障性租赁住房的建设和运营。持有并经营有持续稳定现金流的保障性租赁房的企业，可以以房产抵押作为增信手段，发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁房建设。
对此，严跃进表示:“对于银行来说，之前对保障性租赁房的信贷支持有所顾虑，但《意见》出台后，银行会积极给予保障性租赁房信贷支持，这也将是银行信贷结构调整的重要内容。”
“对于各类租赁公司来说，鼓励经营良好的企业，尤其是现金流稳定的企业发行债券更具有积极意义，确实可以促进企业发展租赁业务的积极性，减少后顾之忧。”严跃进说。
黄辉认为，住房租赁企业普遍面临融资渠道窄、融资成本高、税负高的问题。《意见》的出台将改善未来保障性租赁房的融资环境，融资难的问题有望得到缓解。