长春打响土地集中流转“第一枪”

今日(4月15)，公布了第一批集中供地计划的长春，率先举行了全国第一批土地集中出让。但这次集中土地出让有些平淡，只吸引了4家头部房企竞标。原计划出让的51地块中，11地块终止出让，最终出让38宗居住用地，其中底价出让32宗，流拍2宗，均集中在市辖区，总成交金额19308万元。

据国家商报统计，目前已有北京、广州、深圳、杭州等15城市公布了今年第一批集中供地计划，总供地规模为41.55万平方米。其中，北京、杭州、广州、南京首次供地初始总价均超过800亿元。从各城市第一批集中供地出让时间来看，主要集中在4月中下旬至5月中上旬的一个多月。

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第一次集中土地出让平平收场。

今天长春首批成交的38宗住宅用地中，有32宗以底价成交，平均楼面价3225元/平方米。与2020年长春住宅用地3278元/平方米的楼面价相比，地价保持相对稳定。溢价率比2020年全年溢价率低1.1个百分点，达到3.3%。本轮集中供地交易的规划建筑面积为562万平方米，相当于2020年全年交易量的29.4%。可以看出，长春的推地节奏比较均匀。

整体来看，长春土地集中出让的热度并不高，只吸引了中铁、华润、保利、万科四家头部房企的关注。但在优质地块的竞争中，头部房企优势明显。

中铁地产在本次土地拍卖中总投资达44亿元(其中住宅用地39亿元)，在长春市朝阳区永春镇取得11住宅用地、1商业用地、1图书馆用地。全部地块均以底价成交，楼面均价2912元/平方米。

华润是长春此轮集中供地中唯一触发限价，以竞得租赁面积方式取得土地的房企。取得的土地位于宽城区小南街，是长春北部重要的核心城市。达到限价后，经过36轮竞争，最终以4100平方米租赁住房划拨方式获得该地块，可售楼面价3585元/平方米，溢价率29.4%，为本轮供地最高溢价率。

此外，保利和万科各获得1宗住宅用地，溢价率保持在4%以下。此外，剩余地块全部被长春本地开发商获得，大部分以底价成交。本地房企仅三宗拿地的住宅用地溢价率就达到了15%-20%，主要分布在南关区、长春新区和镜月高新技术产业开发区，是长春市的主要开发区域。

“长春这一轮集中供应招标发生了变化，从过去的‘价高者得’转变为‘租赁住房面积限价竞争’，稳定地价的措施正在逐步落地。”

RealData高级分析师潘浩告诉《全国商报》记者，长春市集中供地的结构有明显调整，主要分布在西部和南部。朝阳区和绿园区成为住宅用地交易规划建筑面积占比增长最快的区域，占比较2020年全年增长10-20个百分点。相反，保利、万科虽然在镜月高新技术产业开发区拿地，但该区域住宅用地成交规划建筑面积比2020年下降了13.9个百分点。

潘浩表示，今年仍有两轮集中供地，整体供应结构仍需持续关注。此轮集中供地中，有两宗住宅用地因没有房企报价而流拍，流拍率为8.2%，低于2020年底的10.1%，流拍率呈下降趋势。

15城市首批集中供地超4000万平方米。

4月14日，2021第一批集中出让的6宗地块在深圳市公* *资源交易中心挂牌，预计5月13日进行拍卖。6宗地块分布在宝安建岗山1、光明凤凰1、龙华油松1、南山西里1、神山合作二区，总建筑面积91.01万平方米，总起拍价105.76。

至此，15城市公布了今年第一批供地计划，总供地规模为41.55万平方米。

“双集中”供地新规覆盖北京、上海、广州、深圳四大一线城市，以及天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙等18热点城市。这些

据全国商报统计，今年首次供地规模超过全年供地面积30%的城市有11个。其中，广州首次集中供地规模为年度供地面积的62%，苏州、长春、沈阳占比均超过40%。

此外，集中供地的土地性质不是单一的商品房用地，租赁用地也被凸显出来，拍卖规则也有了新的变化。

例如，北京首批30宗地块中，近四成涉及公租房。此前，海淀舒村地块一直在尝试产权份额竞价* * *的方式，现在已经推广实施，使得北京住宅用地市场的竞价方式趋于多元化。

杭州首次集中供地，除两宗人才租赁住房用地外，所有地块均设置新的房价限价条件。限价均价26038元/平方米，最高价29227元/平方米。如果实行装修销售，装修平均限价3327元/平方米。

RealData的报告认为，广州这次集中供地，应该是以有产权房和公租房供应为主。其中，公房和自持房的上限面积占本次供应量的27%。政府住房中，* * *产权住房上限面积83万平方米，政府住房74万平方米，公租房59万平方米。

另外值得一提的是，一些不在22城市名单中的城市也宣布加入集中供地队伍的行列。

4月9日，徐州住建局发布通知，称加入“两集中”供地城市阵营，每年不超过4次，每次不少于1万亩，时间间隔、地块数量、区位要相对均衡；集中组织转让活动，挂牌公示后，成交时间不超过1个工作日。建立土壤斑块的融合机制。土地招拍挂过程中，溢价率达到50%或超过设定的最高限价时，暂停网上竞价，抽签确定竞得人。

在此之前，3月30日，Xi市政府发布了《Xi人民政府办公厅关于建立房地产联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中明确提到“每年按季发布住宅用地出让公告，组织国有建设用地公开出让”

集中供地新规下，房企如何“抢地”？

“双集中”供地新规的落地，无疑会对不同梯队的房企拿地产生相应的影响。

万科董事局主席郁亮此前表示，今年集中供地新规要求企业资金有很大的弹性。没有很大的灵活性，在集中供地面前会有很大的压力。

“总体来说，政策对龙湖这样的企业还是有积极意义的。政策应该对优质房地产从业者有利，可能会对高杠杆公司或中小型公司造成一些压力。”龙湖CEO邵肖明也谈到了对土地集中供应的看法。“政策的出现，考验的是房企的运营能力，专注营销的能力，也考虑房企的交付能力，从拿地、规划、方案，到施工、到交付、到客户服务，到一系列全链条的能力。”

但是中小企业可能相对困难。某区域房企高管对《全国商报》记者表示，“集中供地对我们中小房企来说还是有一定压力的。面对集中供地，我们需要与众多巨头房企竞争，也需要一次性调动更多资源参与土地拍卖。相对于资金相对雄厚的头部房企，我们无疑处于弱势。夸张点说，如果今年抢不到第一批集中供地，那么下半年可能会面临无米之炊的窘境。”

“所以面对集中供地，我们计划采取的方式是引入合作伙伴，抱团取暖，参与一些土地拍卖，分散风险。”上述地产高管表示。

某医院报告显示，自去年“三条红线”融资新规试点以来，行业进入减债降杠杆阶段，销售返利成为企业“回血”的重要来源。集中供地新规的实施，将给企业营销端带来深刻变化，之前的销售节奏和营销节点也需要重新安排，以满足集中拿地资金需求。

面对22个重点城市的大量土地供应，如何在资金有限的条件下做出取舍，需要企业对城市发展趋势和板块价值做出科学判断。如果集中跟进多个地块，还需要招商推广人员更高效的分析能力。另一方面，这22个城市大多是房企的战略重点布局城市。如果这几个城市的供地节奏差不多，房企要想获得更高的投资回报，就需要准确判断不同区域和城市的潜力和市场周期。

一般来说，资金实力强的企业仍会获得更多的拿地机会，而资金压力大的企业可能会面临更大的冲击，企业分化会进一步加剧。为了更多的参与竞拍，提高成功拿地的概率，企业可以采取联合拿地的形式，承担资金压力。

原住房和城乡建设部政策研究中心主任、中国人民大学国家发展研究院城市更新研究中心主任秦虹在接受记者采访时表示，虽然集中供地政策可以在近期影响地方拍卖市场，但市场最重要的因素还是土地供应。

“如果只是土地拍卖方式的改变，土地供应量没有增加，甚至总量有所减少，那么对地价的影响将非常有限。只有各地集中拍卖土地，土地供应总量能够明显增加，地价才会受到影响，保持稳定甚至稳步下降。只有地价保持稳中有降，土地供应增加，才会传导到房价稳定而不是大幅上涨。”秦虹说。

原标题:长春打响土地集中出让“第一枪”:11宗暂停挂牌，32宗底价成交，仅4家头部房企参与。