【北京】城市影院供需研究|灯塔研究院×新一线城市研究院
这是本系列研究计划的第二部分:北京电影院供需平衡及投资潜力研究。
近年来，人们对在中国投资开设电影院越来越谨慎。根据灯塔研究院对影院的统计，2018年全国前20大城市共开业影院469家，比2017年减少40家。除广州、长沙、北京外，其他有头部票仓的城市的影院开业速度，2018比2017慢。
随着观影人数的放缓，开电影院“躺着数钱”的日子已经过去了。以北京为例。2018年低票房影院38家，票房不足1000万，观影人数不足25万。相比欧美市场，中国城市人还是更需要高品质的电影院，但在选址和运营上需要更加用心。
和所有聪明严谨的商业品牌一样，影院投资方也有自己的选址标准，人口、商业、区域商业竞争指标等等都是电影投资方需要考虑的重要因素。
CBN新一线城市研究院与阿里灯塔研究院合作，利用观影消费、商业品牌、常驻人口等大数据，结合地域分析能力，采用比传统实证分析更量化的方法，探索重点城区影院供需平衡，挖掘影院投资潜力领域。
考虑到是2019北京电影节那一周，新一酱和灯塔研究院首先选择了北京地区进行调研。
上图中，我们在北京划分了三类值得研究的区域:
●商圈:根据主流消费品牌店聚集情况划定。
●居住区:用连锁居住区的户数模拟居住人口密度，提取具有一定居住人口密度的区域。
●大学区:有两所或两所以上本科院校连片集群的区域。
为了便于计算和理解，我们将部分区域进行了合并(比如五环路外完全被大型居住区包围的小商圈和大学区直接合并到这个居住区)，最终* * * 65，438+049区域纳入研究。
截至2019年3月，北京在运营的226家电影院中，有195家电影院位于这些重点研究区域。
新艺酱把北京的每一家影院都放在地图上，以周边3公里为其覆盖范围。可以发现，北京五环以内的区域已经基本被地图上的红色区域覆盖，五环到六环之间还有很多没有电影院的空白区域。
如果提取位于人口密度较高的居民区的居民区，可以发现昌平回龙观以北的沙河地区和丰台五环附近的二七厂仍有大量居民区在3公里内找不到电影院。这些人口有一定密度，但还没有电影院的地区，是值得关注的潜在区域。
五环内，还有少数品牌店资源集中、有一定商业氛围的中小商业区仍未被电影院覆盖——麓谷、紫竹桥、太平桥、车公庄、双龙公园都值得一探究竟。
进入一个从来没有人涉足的地区不一定安全。另一方面，已经进驻电影院的地方，可以为我们提供更多维度的参考指标。
2018之前北京有83个地区已经有影院进驻。我们利用这些地区去年2018之前开业的影院票房数据，结合周边居民分布情况，衡量这些地区进入更多影院的潜力。
以昌平回龙观中影国际影城永旺店为例。2018 * *年，有超过1016000人来这里看电影，3公里内其覆盖的居民区户数为419000户。用观影人数除以周边小区覆盖的户数，就可以得到影院的“观影潜力指数”。
(注:以上B1中的“鼓楼街”为北京市昌平区鼓楼街)
取不同地区的影院观影潜力指数平均值，就可以得到该地区的整体观影潜力指数。指数越高，该地区进入更多影院的理论潜力就越高。回龙观为8.37，在所有研究区域中排名第三。
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除了部分上座率和人口密度较低的区域，五环内的丰台万达、五棵松、西红门等地，以及五环外的天宫院、后沙峪、回龙观等观影潜力指数较高，都有容纳更多影院的潜力。
要验证这里所说的值得影院选址团队考察的潜在区域，可以通过2018之后新开影院的位置来判断。2065438+2008年，北京新增36家电影院，其中33家电影院位于我们划定的重点调研区域。
我们统计了新开电影院所在的商圈和住宅区的观影潜力指数的中位数，将观影潜力指数较高的区域视为“观影潜力指数较高的区域”。据统计，观影潜力指数高的区域有21家电影院——最受欢迎的区域是望京，新增奥兰环球影城等4家电影院。西小口东荣国际影城等7家电影院已在东直门、清河等我们认为观影潜力指数相对较低的区域开业。
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需要指出的是，影院投资者在进入一些观影潜力指数较高的区域时，还应同时考察一些其他指标。比如日票房的波动，可能与城外“睡城”区域的特性高度相关。
虽然天通苑等地观影潜力指数整体较高，但该区域电影院周末票房占比明显偏高，这意味着平日的电影院很容易空置——由于电影院对影院管理严格，电影院不能随意关闭改作他用，无论是租金还是人力成本都会有较大程度的浪费。观察这些地区的影院投资者，需要更加谨慎，不要盲目选择那些租金过高的商场，也要避免开太多有影院的影院。
谈完哪里有可能再开电影院，新酱还会提供“避坑指南”。对于北京级别的城市来说，影院市场已经出现了明显的过渡供应区。
2018年北京票房最高的10家电影院有一半位于朝阳，票房最高的10研究区也有一半位于朝阳。但总体来看，北京西部单家电影院平均票房表现好于东部，昌平、海淀、石景山单家电影院平均票房高于朝阳。
其中，重要原因是朝阳区年综合票房收入低于2000万元的影院比例较高，大大拉低了区域平均票房收入的表现，大量未饱和影院还有提升空间。新影院如果选择继续进驻朝阳，对选址和运营的要求会更高，一定要仔细关注细分区域的竞争指标。
海淀区、昌平区、石景山人口密集，同区域电影院密度远低于朝阳，目前平均经营状况相对健康。海淀五棵松、石景山万达、丰台丽泽桥的影院年均票房超过3000万。
进一步筛选出18家人气较低的“不饱和影院”，其中北京市2018年票房、观影人数、影院观影潜力指数均低于行政区域平均值的0.5倍。
在18家影院中，北京戏剧空间影院现在更侧重于戏剧，电影放映较少，属于特例；其他12商业影院位于我们确定的区域中观影潜力指数较低的区域。
当然，业绩差也不一定永远是选址的锅。西红门星美影商城和北京郭斌精英影院所在区域有容纳更多影院的潜力，但其本身票房表现不佳，可以在运营和影院改造上进一步升级。
阿里灯塔研究院将继续与新一线城市研究院合作，推出影院吸引力和投资潜力系列报告，用数据观察电影行业的趋势和机遇。更多城市的影院投资研究成果将陆续发布在新的微信官方账号和灯塔专业APP上。
昨天发布的
TOP20票仓城市影院吸引力指数体系
新义县城市学院
文/卓雨静？视觉感/蒋方弘
灯塔研究所
策划与执行/丹雷的行业指导/牧晨很难追上视觉/黑猫