浅谈房屋建筑的成本核算

关于大学生公寓成本核算的思考

随着大学生宿舍的公寓化管理，学生住宿越来越商业化。近两年来，高校后勤社会化发展迅速，促使各类大学生公寓逐步向物业管理过渡。物业管理的企业性质决定了物业部门必须有严格的成本核算。这是当前高校学生公寓管理面临的一项重要而严肃的任务。教育部多次强调“学生住宿费应根据实际运营成本确定，不得以营利为目的”。教育部为什么会提这个？高校后勤企业不以盈利为目的，如何与同类社会企业竞争？这是国家上层机构必然要建立的。就目前情况来看，公寓收费过高，加重学生负担；但是收费太低，公寓管理运营难以为继。1999年春，北京市教委出台014号文件，以三要素(居住面积、室内设施、管理水平)、七成本(房屋折旧费、房屋维修费、设施折旧费、设施维护费、能源消耗费、低值易耗品及杂费、管理人员工资)粗略规范了大学生住宿费标准。而且一个个学校都核定了收费，550元，650元，750元，个人公寓定为1.200元。近年来，虽然北京所有学校都在执行这一规定，但真正按照上述七项费用进行认真核算的学校很少。有些学校根本不做会计，只是被动执行上级的硬性规定。反正损失是学校或者后勤集团补贴的，肉烂在锅里。这说明公寓运营机制的转换还有相当大的差距。由于公寓物业管理的发展，各省、市、自治区教育主管部门已经出台或正在出台大学生公寓管理办法，其中肯定会涉及到收费问题，甚至会把收费问题作为其主要附件。因此，成本核算必须规范化。根据目前的实际情况和有关部门的规定，对大学生公寓的成本核算提出一些想法，并与同仁协商。

一、关于房屋折旧费

对于一般企业来说，房屋的折旧是企业的主要成本之一，但对于大多数高校(尤其是老学校)来说，绝大多数学生宿舍属于国家投资建设无偿划拨的土地，国家也没有提出从学校收回这部分投资，所以不收折旧费是合理的。所以有些学校对宿舍管理部门采取零租赁的方式，即不允许宿舍管理部门向学生收取房屋折旧。然而，一些学校自筹资金或国内外合资建设了许多宿舍，造成了新老宿舍混杂的局面；考虑到大学生公寓的长远发展和费用的整体平衡，学校认为收取部分折旧费是合理的。

基于以上情况，笔者认为住宅管理部门应该对全校的公寓楼进行成本核算，然后取其单方折旧费的平均值，再根据每栋楼的新旧程度和质量加上一个调解系数，最后确定每栋楼的单方折旧费。调解系数是否合理，要看是否能平衡学生心理，即没有争住新楼或旧楼的倾向，以免影响稳定。

房屋折旧费的核算主要确定三个基准:单方房屋成本、房龄、人均建筑面积。同时，人均建筑面积要根据房间平面系数和每个房间的居住人数换算成成年人的平均居住面积，以此来衡量他们的生活水平。

核算新宿舍的单方成本。根据郑经发[2000]81号文件，新建学生公寓享受政府14优惠政策。其他大部分省市自治区也有相应的优惠政策。所以学生宿舍楼不能按一般住房建设来核算，更不能按纯商品房来核算。根据北京市2000年的数据，目前北京市高校学生宿舍单方造价一般应为1000-1200元。其他省区可能会因为地域关系和室内设施而低一些。

关于房龄。城市建设部规定，砖混结构多层建筑一般使用年限为47年。事实上，北京高校很少有类似的房子在50年内被拆除。所以以50年来计算房龄比较现实。

关于房间平面系数。1979国家教委规定大学生宿舍平均建筑面积为5-6平方米，换算成平均居住面积为3-3.6平方米，宿舍楼建筑平面系数为60%。其实大部分学校20多年都达不到这个标准。不久前，李岚清副总理的讲话指出，大学生公寓应以筒子楼为主，不宜片面追求高规格。所以暂时参照国家教委1979规定的标准比较实际。如果建筑面积为10000平方米，则相当于居住面积为6000平方米。如果每个房间的净面积是18平方米，那么应该有333间卧室。每个房间4人，* * * 1332人。人均建筑面积7.5平方米。人均居住面积4.5平方米。

年平均房屋折旧费用约为:10000*1200元/50/1332=180元(四舍五入)。

或者1200元/50*7.5=180元。

如果新旧楼混合，通过计算平均值加上调解系数，金额会大大减少。

第二，关于房屋维修费用

国务院城乡建设部规定，房屋维修一般分为装修、大修、中修、小修、综合维修五种。所谓改造，就是要彻底拆除，重新设计，或者只保留原有房屋的一小部分，进行大改造。这样需要的资金和新建差不多，唯一不同的是不包括征地拆迁费、三通一平费和勘测费；对于大学生公寓，这笔资金一般计入新房折旧费用，不计入维修费用；大修:按照城建部的规定，一般占房屋造价的20%以下。一般情况下，10-20年大修一次，平均值为15年。还规定，大修费用超过房屋造价(或重置价格)25%的，不值得大修；中修:一般5-8年一次，平均6.5年。中修费一般在费用的5%左右，最高10%。小修:每年进行，小修费约为费用的0.5%，最高不超过1%。综合维修就是整栋楼的大、中、小修都要一次性修完。为了避免重复计费，一般不单独计算。

按此基准，单边年平均维护费用= 1200 * 0.2/15+1200 * 0.05/6.5+1200 * 0.005。

=16+9.25+6=31.25(元)。

也就是说，每平方米年大修费用为16元，中修费用为9.25元，小修费用为6元。其实单方面的费用和当地的地价有很大关系，北京的地价高，这样算出来的维修费也高。维护费和地价关系不是那么密切。据笔者粗略调查，从1990到2000年，高校每年用于房屋维修的投入平均不到这个数额的三分之一。当然也有因为资金不足需要维修的情况。但总的来说，上述额度还是太高了。根据7月1997发布的《北京市普通住宅小区物业管理服务收费标准》，每平方米年维修费为大修5.04元，中修5.42元，小修2.36元。参照北京市普通住宅小区物业管理服务收费标准，并考虑到大学生公寓人为损坏率较高，同时考虑到普通高校每四年换一次学期，在换学期往往会进行中期维修，因此中期维修的频率也较高。因此，笔者认为将大学生公寓每平方米每年的大、中、小修费用分别定为6元、5元和4元是合理的。平均每年单边维护费总计15元。按每生7.5平方米建筑面积计算，年均房屋维修费用为:15*7.5=112.5(元)。四舍五入到113元。

需要注意的是，近年来，很多学校为了改善学生住宿条件，普遍进行了改造(如厕所、水房铺地砖、瓷砖，改造水电管道，粉刷房间、走廊等)。这些费用要换算成每年每平方米，再按照使用年限分摊到每个学生身上。而且适当洗去一部分大中修费也比较合理。

第三，设备折旧费

公寓设备应分为自用设备和公用设备。

自用设备，如床、书架、桌椅、衣柜、盥洗台等。目前各个学校对这类设备的配置各不相同，很难确定一个统一的核算基准。近年来，一些学校宿舍已经配备了多功能高架床，有书架、桌椅、衣柜等。，可以算高档家具。购买价格为1500-900元/套。考虑到洗脸台和鞋柜的增加，中间价1200元。使用年限按12年(本科三年)计算，自用设备年平均折旧费为:1200/12=100元。

公共设施的配备就更不一样了。目前部分高校已经逐步实现了三电(电视、电话、电脑)进宿舍(相关上级并不欣赏急于这么做)，管理方式也各不相同。如果大部分电话是学校配备的；大部分电视都是民办，政府资助，也就是学生分摊经费(作为押金)，由学校统一购买。毕业时，押金归个人，电视机留作下一届学生继续使用。实际上，学生只承担押金的利息；电脑多是个人购买，学校收一些安装费和电费。基于上述使用和管理方式的多样化，笔者建议电视、电脑、电话费采用合理的单一收费方式，谁受益谁付费，谁受益谁多付费。至于学生公寓楼各楼层或楼层的活动室、值班室、接待室、仓库等公共设施，各校也有差异。同居的室内设备标准应该相当甚至略高。成本折旧一般不应高于自用设备折旧费的10%。据此，大致确定公共设施年平均折旧费为10元。

两项相加，年平均设备折旧费为110元。

第四，设备维护费用

自用设备主要指钢木家具。在市场经济条件下，这种家具不需要修理。在注重管理的情况下，零修理费一般应控制在购置费的1%以内，即年平均自用设备维修费为12元。如果购买500套组合式高架床，总购买费用为60万元，年均投资6000元就够了。一些学校的实践可以证明这一点。

公用设备的损坏频率可能更高，因为人们往往不珍惜自己使用的东西，管理也比较困难，所以公用设备的维护成本应该比自用设备高。一般是公用设备折旧费的40%。这里大致确定，公共设备的年平均维护费用为4元。

综合来看，年平均设备维护费用为16元。

在房屋、设施、设备维修费用的核算中，处理好管理与维修的关系尤为重要。实践证明，高校宿舍、教室的建筑和设备人为损坏最为严重，因管理维护不善，维修费用增加数倍，甚至远达不到设计使用年限就夭折了。因此，高校后勤对学生宿舍和教室的管理，多年来积累了一条重要的经验，就是“重在管理，管养结合”。当然，管理也包括对学生行为的自我管理。还需要指出的是，部分设施设备的维护由公寓管理服务人员自行承担。在成本核算中，只能计算除工资和福利费以外的物质损失赔偿和其他费用。因为工资和福利补贴已经包含在管理服务费中，应该避免重复计算。

五、能源(主要指水、电、暖)消耗。

1，水费

考虑到淡水是一种有限的自然资源，我国许多大中城市特别是北方城市严重缺水，节水不容忽视。大学生公寓用水量应该限制。这不仅是对住在公寓的学生的约束，也是对公寓管理部门的约束。按照北京市教委确定的大学生生活用水标准，包括洗涤被褥，应该控制在每人每月3立方米以内。年平均用水量为36立方米。按照北京2001单边水价2元计算，年平均水费72元。以后随着当地水价的提高，肯定是要相应提高的，但是要享受当地居民的水价。在计量和核算方面，学生生活用水应严格区别于学校使用的其他用水。

2.电费账单

照明用电:宿舍每人配备60W照明灯，冬夏平均每天用电5小时，年用电量109.5度，四舍五入为110度。考虑到走廊、卫生间、盥洗室、值班室的公共照明功率，加上10%，共121度。参照2000年北京市电价接近0.4元/度计算，全年平均照明电费为48元(四舍五入为48.4元)。考虑到目前国内各大城市电力供应比较充裕，可以给学生宿舍个人用电量一个指标，指标以内的电费包含在住宿费里，超出指标的电费不限量，但要单独收取。你应该还是享受当地居民的电价。当然，这需要完善每个宿舍的计量设施。

公共设备的功耗。公共* * *设备主要指公共活动室的电器、床上用品的洗衣机等。这种设备各个学校差别很大。考虑到启动周期和用电时间，一般不会超过照明用电的25%。因此，年平均设备电费定为12元。

综合来看，学生宿舍年平均电费60元。

3、取暖费

取暖费主要由“三北”地区和西部高寒地区的高校收取。当地政府对采暖期的长短和采暖费的多少都有一定的标准。以北京2000年的集中供热收费标准为例，采暖季每建筑平方米19.87元，按平均建筑面积7.5平方米计算，年平均采暖费为149.025元(149.025元，四舍五入)。东北和内蒙古、宁夏等地区可能更高。

一个值得思考的问题是，无论哪个地区，国家对城镇居民冬季取暖都有一定的补贴，即使是住房制度改革后，仍然留有大尾巴。按理说，居民既然买了房，就应该自己承担取暖费，就像买彩电要自己交供电费一样。但基于我国的现实和更复杂的原因，这个尾巴短时间内是无法斩断的。其实大学生公寓是居民的一部分，一个没有收入的青年群体也应该享受类似于他父母享受的取暖补贴。至于这部分补贴从哪里来，就要问城市居民的取暖补贴从哪里来了。如果把大学生公寓当成宾馆、饭店、招待所。全额收取取暖费似乎无可争议。但教育部领导一再强调，无论高校后勤行业如何改革，都不能忘记:它既有“京”姓，也有“焦”姓。所以也许可以在学生住宿费中找到适当降低取暖费的理由，因为取暖费在住宿费中的比重过大，也容易造成南北方学生的心理失衡。

暂时不考虑采暖费补贴。考虑到这一项1、2、3，年平均能耗为72+60元+149元=281元。

六、低值易耗品及杂费

低质耗材主要指学生宿舍各房间清洁工使用的扫帚、簸箕、拖把、废纸篓、清洁工具、清洁剂等；还应包括消灭蚊、蝇、鼠、蟑螂等用品和灭火设备。这方面只要注意改善管理，节省细节费用，考虑到大部分可以批量进货，低质耗材年平均成本为10元。另外，公寓楼外的公共设施维护费、绿化维护费、生活垃圾清理费、化粪池清理费可单独核算。为了简单起见，这里只说一个大概的指标:年平均杂费10元。这两项合计20元。

七。管理服务费

管理服务费主要指管理服务人员的工资和津贴支出。目前北京高校本科生宿舍管理和服务人员的编制一般不超过65438+住宿总人数的0.5%。而且平均年薪不超过10000元。按此比例在学生中分摊，年平均管理服务费约为150元。当然，由于其他地方经济发展不同，管理服务人员的薪酬水平也有较大差异；即使在同一地区的不同学校，由于各种原因，学校支付给宿舍管理服务人员，尤其是临时工的工资也相差很大。这里只参考北京大部分高校的情况。

综合以上七项:房屋折旧费为:180元。

房屋维修费:113元。

设备折旧费为:110元。

设备维护费:16元。

能耗费:281元。

低质耗材及杂费:20元。

管理服务费:150元。

这个学院宿舍平均每年住宿费:870元。

必须说明的是，按照上述标准计算的住宿费，似乎高于北京市教委在1999中规定的标准(实际上是一个收费上限)。但一旦分析就能明白，当时北京的高校，每个房间住的学生并不多。即使四个人住一个房间，人均居住面积4.5平方米的学生也不多，人均建筑面积7.5平方米的学生就更少了。人均面积很重要，因为上面计算中的第一、第二、第五项都与人均面积密切相关。就连服务管理费(也是一大项)也留了比较大的余量。根据1998年末的统计，北京高校宿舍管理服务人员的总平均比例仅为1.12%，而非1.5%。所以当时北京市教委规定的分级限价虽然是宏观行政行为。但总体上还是符合高校实际情况的，所以能顺利实施。但是，从2001开始，情况发生了很大的变化。很多学校宿舍管理部门觉得市教委1999制定的标准太有限，使得公寓管理部门的经费难以为继，纷纷要求市教委允许他们提高住宿费。而且国务院有关部门一再申请，为了保持稳定，近年来不允许增加学生住宿费。各省市自治区教育主管部门普遍尴尬。这就迫使各学校的寄宿制部门要认真做好成本核算，以详实的数据相互沟通，促进高校后勤改革的顺利进行。

据笔者了解，公寓管理部门遇到的一个最突出的问题就是研究生一般不按实际居住面积交住宿费。在成本核算上，只能把研究生宿舍和大专宿舍混在一起，两人间、四人间、六人间、八人间的收费没有差别或者差别不大。甚至有的学校规定研究生住宿不收费，研究生宿舍和专科生宿舍一样，由公寓管理部门统一管理。这可以在承包制下维持，因为大物流内部可以实行交叉补贴。但真正转向物业管理后，矛盾就变得表面化了。为了保证物业部门实现相对独立核算，自负盈亏；要实现“福利中的非福利”，必须解决隐性补贴向显性补贴转变的问题。

按照研究生实际居住面积支付住宿费，可能会造成部分研究生经济困难。有关部门确实有必要以单列项目的形式给予必要的补贴。这个部门应该是学校或者其上级部门，不应该是公寓管理部门直接降低或者变相降低。对此，建议教育部或各省市自治区教育部门有明确规定，防止学校和后勤部门不得不搞暗箱操作。

以上是笔者对以北京大专生四人间宿舍为主体的住宿成本核算的思考。它只是一个粗略的大纲，它肯定会充满错误，甚至可能会泄漏。请批评指正。但初衷是为了引起人们的重视，共同努力探索更科学合理的成本核算方法。说到家，大学生公寓的运营成本不是计算出来的，是实际花出去的。但也应该有一个规范，才能推进高校后勤社会化改革，真正从改制中加快发展，又不失其姓“教”的本色。

(作者:北京大学宿舍管理委员会顾问鲁珉)