上海松江大学城二手房
来源:冰山周转指数
9月二手房成交均价为54979元/平，而上海近四年均价峰值出现在2017年6月，当时均价为57279元/平，而9月二手房成交均价与当时价格仅相差4%。
市场明显回暖。我们公司兔兔今年8月份刚在七宝买了一套二手房。按照她的话来说，是:
“当我们还在犹豫的时候，发现这个小区的一套竹笋陆续卖出，最后这个小区的价格让人难以承受。”
二手房的成交也代表了一波购房需求的释放，也激活了新房市场，9月成交套数达到8578套。
整理上海新房认购数据时发现，最近新房认购率已经超过100:
路宏湾一期认购率高达259%，保利锦绣一期高达193%，二期次日认购率160%，陆家嘴锦绣玉兰超过100%。
这些项目总价在500-800万元左右。虽然这个总价段有很多优质项目，但是“得房率”(拿到房子的概率)很低。
今天我们就来说说如何买一个500-800万预算的。
去哪里买？
据不完全统计，上海246个新销售中，总价在500-800万的项目有114，占总供应量的46%。
那么，这些房产位于哪里呢？
来源:房天下
在这个总价段中，郊区选择较多，有9个区域的楼盘可供选择，而市区只有徐汇、普陀、杨浦、虹口、长宁可以选择，黄浦、静安处于无货供应状态。
而浦东仍在供应TOP1，青浦新盘数量与浦东相差无几，且遥遥领先于嘉庆松等郊区，嘉定区(崇明、金山、奉贤区除外)郊区供应最少，徐汇市区供应最多，长宁供应最少。
所以在5-8万元总价段，浦东和青浦的选择比较大，而在市区，徐汇的选择比较大，可以重点关注。
哪里是购买的好地方？
百姓的眼睛是雪亮的，新房市场的火爆程度是我们选择的一个非常重要的参考。那么今年预算500-800万的买家都在哪里呢？
根据今年的市场情况，总价在500-800万范围内:
大虹桥的热度绝对是c。
松江九亭、泗泾、松江大学城等9号线沿线板块上月表现也十分抢眼。
闵行浦江的8号线也备受关注。
宝山杨兴1线附近、大华在建18线周边项目，今年都取得了不错的认筹成绩。
嘉定江桥板块也是市场热点。
因此，我建议您关注以下项目:
大虹桥:二期，二期，
松江9号线沿线:9号公馆
保山:
闵行浦江:保利锦尚二期
二手房市场还是可以为我们提供一些选择融资的方式:
先来看看总价5-8百万的。全市哪里的成交量最大？
来源:链家
可以看到，在这个总价段中，浦东依然位居全市成交量第一，其次是闵行区，同样在成交量上领先整个上海。可以说，闵行已经成为郊区改善的主要购房区域。
在市区，500-800万预算的购房者更青睐静安和徐汇。北三区排名为普陀>杨浦>虹口。
成交量代表了地区的认可度，所以也是我们选择的一个重要指标。根据上述数据，我们建议:
1)郊区以闵行和宝山为主。
2)市区以静安、徐汇、普陀为重点。
买什么产品最好？
选好地点后，接下来的问题来了:哪种产品最适合购买？
总价500-800万元的买家多为首次改善的用户。他们对第二套商品房有需求，对产品的流动性也有一定要求。
那么，在这个价格区间，什么样的房子最受欢迎呢？
让我们来看看最近总价段的热门商品:
保利锦缎:识别率193%
红鹭湾一期:识别率259%
红绿湾二期:识别率超过900%
万科天空城四期:认可度245%
盘龙天地:识别率近400%
这五个热销项目都有一个特点，就是都是由品牌房企打造:保利、瑞安、万科。
但品牌房企不是核心因素，好的产品才是！事实上，如果我们仔细观察这些项目，我们会发现每个项目都有自己独特的卖点:
比如保利锦缎最大的亮点就是小户型的横厅设计。91平米的小户型宽度也是5.1米，路宏湾一期的高层产品(部分公寓)户型也非常抢眼。约12米的L型270度空中酒廊，宽视野落地玻璃窗，全景转角飘窗，上海独一无二。
所以，其实新房市场告诉我们融资的秘密:差异化的优质产品才是硬通货。
500-800万元的一期装修工程，如果你的产品除了年代外，与周边新房相比没有明显的高品质，那么后期的流通肯定会受到影响。
今年第四季度，新房市场也有一些优质项目值得推荐:
江桥的，125平四开间朝南，客厅横厅设计，南北通透，堪称同面积板块的王者公寓。
、98平、115平三房户型，三开间朝南，大横厅设计，仁恒一贯的物业容量，剑桥首个仁恒项目，值得期待。
，100平，115平，三开间朝南，南北户型，地铁旁，对于金桥来说是久旱逢甘霖。
二期，这次推出的72平米小户型，三开间朝南，全飘窗，挂在市面上的小户型，而93、95也是三开间朝南，南北向的户型。再加上优质教育资源的加持，这次是不愁卖的节奏。
二期三开间朝南，南北贯通。此次推出的84平小户型也是大虹桥的门槛产品。
四点建议
最后，我们总结这些建议给预算在500-800万的买家:
1.从新增房源供应来看，浦东、青浦可以以郊区为主，徐汇可以以市区为主。
2.从跟踪新房市场热度的角度来看，大虹桥:一期西瑞汇二期、招商虹桥公馆二期、金地岳红湾、松江九号线沿线:九号公馆、宝山大华公园城、闵行浦江二期:鲍莉金尚都是需要我们关注的对象。
3.从上海各区域500-800万总价购房者的认可度来看，郊区以闵行、宝山为主，市区以静安、徐汇、普陀为主。
4.从产品的角度来说，建议大家在预算内尽量购买有差异化亮点的产品，这样在后期卖二手房的时候会更有优势。